Un arquitecto que revisa una vivienda antes de la compra comprueba cuatro cosas: que lo construido coincide con lo que figura en Catastro y en el Registro, que el estado del edificio y de la vivienda no esconde un gasto próximo, que el uso y las obras están amparados por licencia, y que la reforma que tienes en mente es viable. No es una tasación ni una visita de cortesía: es un dictamen técnico previo a la firma. En Madrid, donde buena parte del parque residencial supera los cincuenta años, esa comprobación cambia con frecuencia el precio o directamente la decisión.
Qué se revisa: los cuatro frentes
Una asesoría técnica de compra bien planteada no se limita a mirar humedades. Trabaja sobre cuatro planos distintos que pueden fallar de forma independiente:
- Documental. Coincidencia entre la nota simple registral, la ficha catastral y la realidad física del inmueble.
- Constructivo. Estructura, envolvente, instalaciones y patologías visibles o previsibles.
- Urbanístico y administrativo. Uso permitido, obras legalizadas, protección del edificio, situación del IEE.
- Económico diferido. Derramas acordadas, obras pendientes de la comunidad y coste de poner la vivienda al día.
Los problemas caros casi nunca están en el primer plano. Suelen aparecer en el tercero y el cuarto, que son precisamente los que no se ven en una visita comercial.
Documentación que conviene reunir antes de la visita
Cuanta más documentación se tenga antes de pisar el inmueble, más útil es la visita. Con carácter general conviene disponer de:
- Nota simple registral actualizada: superficie inscrita, cargas, servidumbres y limitaciones.
- Ficha catastral del inmueble: superficie, año de construcción, uso y reforma registrada.
- Certificado de eficiencia energética en vigor, obligatorio para la venta.
- Últimas actas de la junta de propietarios y certificado de estar al corriente de pagos.
- Informe de Evaluación del Edificio (IEE) o ITE, si el edificio está obligado a tenerlo.
- Licencias o certificados de obras anteriores, si se han hecho reformas relevantes.
Conviene distinguir entre consultar y acreditar. La consulta descriptiva y gráfica del Catastro es de acceso libre y sirve para orientarse, pero no equivale a una certificación catastral, que incluye datos protegidos y tiene un régimen de acceso distinto. Para negociar basta la consulta; para acreditar una superficie o una fecha ante la Administración, no.
Ese matiz importa más de lo que parece cuando hay que fijar la antigüedad del edificio. El Decreto 103/2016 establece un orden de prelación para acreditarla cuando no la determina la ordenanza municipal de ITE: certificado final de obra, acta de recepción de la obra, licencia de primera ocupación, certificado catastral, cualquier otro medio de prueba admisible y, en defecto de todos ellos, estimación técnica según tipología y características constructivas. Es decir, el dato catastral no es el primero de la lista.
Discrepancias de superficie: el hallazgo más frecuente
Es habitual que la superficie catastral, la registral y la medida en obra no coincidan. Cada una responde a criterios distintos y a momentos distintos, así que una diferencia moderada no implica por sí sola una irregularidad. Lo que sí conviene entender es por qué difieren.
Una diferencia al alza en Catastro respecto al Registro puede indicar una ampliación —una terraza cerrada, un bajo cubierta incorporado, un tendedero anexionado— que se incorporó a la descripción catastral pero nunca se legalizó urbanísticamente. Esa superficie extra se está pagando en el precio y puede no ser regularizable, dependiendo del planeamiento aplicable y de la antigüedad de la obra. Es una comprobación que debe hacerse para el inmueble concreto: no hay una respuesta general válida para todos los edificios ni para todos los municipios.
El estado del edificio: qué te cuenta el IEE y qué no
En la Comunidad de Madrid, el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) es obligatorio, entre otros supuestos, para los edificios de tipología vivienda residencial colectiva con una antigüedad superior a 50 años desde la finalización de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general. También lo es cuando los titulares pretenden acogerse a ayudas públicas para obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, y en los supuestos adicionales que fije la normativa municipal.
El IEE integra el estado de conservación, la evaluación de accesibilidad universal y el certificado de eficiencia energética. Su regulación autonómica es el Decreto 103/2016, de 24 de octubre (BOCM n.º 257), que fija además un plazo máximo de tres meses desde la finalización de la inspección para presentarlo en el ayuntamiento, una renovación con periodicidad mínima de diez años y la consideración de infracción urbanística del incumplimiento del deber de disponer del informe. Madrid capital figura, junto con otros municipios de la región, entre los que cuentan con ordenanza propia de inspección técnica de edificios, por lo que el trámite concreto y sus plazos deben verificarse en el ayuntamiento correspondiente.
Hay dos matices del propio decreto que un comprador debería conocer y que rara vez se explican. El primero: cuando el resultado de la evaluación del estado de conservación es desfavorable, el informe debe reflejar las deficiencias a subsanar y, en su caso, las medidas de seguridad adoptadas o necesarias. El segundo, y más relevante: la inscripción del informe en el Registro autonómico no supone en ningún caso la conformidad de la Administración con su contenido. Que un edificio tenga el IEE presentado e inscrito no equivale, por tanto, a un certificado de buen estado.
De ahí que lo importante sea leer el documento entero, no solo el resultado. Un informe favorable acredita lo observado en la fecha de la inspección; no garantiza que no haya deficiencias pendientes de subsanar, ni que la comunidad no haya aprobado obras con posterioridad. Un edificio puede tener el informe en regla y una derrama de fachada aprobada tres meses después. Como el IEE referido a la totalidad del edificio extiende su eficacia a todas las viviendas y locales, conviene pedir el del edificio completo, no una referencia genérica.
Urbanismo: qué se puede hacer y qué no
Si la compra va acompañada de una reforma, cambio de distribución o cambio de uso, la comprobación urbanística deja de ser accesoria. El Visor Urbanístico del Geoportal del Ayuntamiento de Madrid permite consultar las condiciones de la edificación del Plan General de 1997 —fondos edificables, coeficientes, parcelas con ficha pormenorizada— y es un buen punto de partida, aunque la lectura de esas determinaciones y su aplicación a un caso concreto requiere criterio técnico.
Hay tres situaciones en las que esta comprobación suele decidir la operación: edificios con algún grado de protección, donde la intervención en fachada, distribución o cubierta está limitada; locales que se compran con la intención de convertirlos en vivienda, sujetos a requisitos de habitabilidad que no todos los locales pueden cumplir; y viviendas en ámbitos con planeamiento especial, donde el uso o la reforma pueden estar condicionados.
Cuando el objetivo de la compra es transformar el inmueble, conviene tratar el análisis como una due diligence urbanística completa antes de firmar, y no como una consulta puntual después.
Señales de alarma que justifican parar la firma
Ninguna de estas señales significa automáticamente que la compra sea mala. Todas significan que hace falta una comprobación antes de comprometerse:
- Diferencias de superficie no explicadas entre Registro, Catastro y medición real.
- Estancias habitables sin ventilación ni iluminación natural directa.
- Bajo cubierta, sótano o terraza incorporados a la vivienda sin licencia acreditada.
- Fisuras con trazado diagonal en muros de carga, o puertas y ventanas que han dejado de cerrar.
- Edificio obligado a IEE sin informe presentado, o con deficiencias pendientes de subsanar.
- Actas de la comunidad con obras aprobadas y sin ejecutar, o con litigios en curso.
- Instalación eléctrica o de fontanería original sin renovar en un edificio antiguo.
- Vendedor que no aporta documentación y resta importancia a la petición.
Ejemplo hipotético, a modo ilustrativo: un piso anunciado con 95 m² figura con 88 m² en el Registro y 95 m² en Catastro. La diferencia corresponde a una terraza cerrada hace veinte años. Si esa obra no es legalizable conforme al planeamiento aplicable, el comprador está pagando siete metros que no puede inscribir y que, en caso de una futura reclamación o de una venta posterior, tendrá que explicar. Detectarlo antes de firmar convierte el problema en un argumento de negociación; detectarlo después, en un coste propio.
Cuándo compensa contratar la revisión
La asesoría técnica aporta más valor cuando el edificio tiene cierta antigüedad, cuando el precio está por debajo de la zona sin motivo evidente, cuando se compra para reformar en profundidad o cambiar el uso, cuando el edificio está protegido o dentro de un ámbito con planeamiento especial, y cuando se compra para invertir y la rentabilidad depende del coste de puesta en uso.
Aporta menos en obra nueva recién entregada con garantías vigentes y documentación completa, o en viviendas ya reformadas con licencias y certificados acreditados. Tampoco sustituye al asesoramiento jurídico: el arquitecto analiza el inmueble y su situación urbanística, no la titularidad ni las condiciones del contrato.
Qué hacer con el informe
El informe técnico tiene dos usos. El primero es decidir: seguir, renegociar o retirarse. El segundo es negociar con datos. Un presupuesto estimado de las actuaciones necesarias, ordenado por urgencia, es un argumento mucho más sólido que una impresión general, y permite plantear una rebaja proporcional o condicionar la firma a que determinadas actuaciones se resuelvan previamente.
Si la vivienda pasa el filtro, el mismo análisis sirve de base para el proyecto de reforma posterior, porque ya recoge las limitaciones normativas y el estado real de partida.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo que una tasación?
No. La tasación estima un valor de mercado con finalidad, habitualmente, hipotecaria. La revisión técnica previa analiza el estado del inmueble, su legalidad urbanística y el coste de las actuaciones necesarias. Responden a preguntas distintas.
¿Puede el arquitecto entrar sin permiso del vendedor?
No. La visita técnica requiere el acuerdo de la propiedad. Conviene plantearla desde el principio, antes de firmar arras, y dejar constancia de ella en el propio acuerdo de reserva.
¿Y si el vendedor se niega a facilitar documentación?
Parte de la información —ficha catastral, datos del planeamiento— es de consulta pública. La nota simple puede solicitarla cualquier interesado. La negativa reiterada a aportar actas de la comunidad o licencias de obras anteriores es, en sí misma, un dato relevante.
¿En qué momento del proceso conviene hacerla?
Antes de firmar arras. Después de las arras, el margen de negociación se reduce y la retirada suele tener coste.
Antes de firmar
Comprobar la situación técnica y urbanística de un inmueble antes de comprarlo evita pagar por superficie no legalizable, heredar obras pendientes o descubrir que la reforma prevista no es viable. Si estás valorando una compra en Madrid, nuestro servicio de asesoría técnica para la compra de vivienda revisa la documentación, el estado del inmueble y sus limitaciones urbanísticas antes de que te comprometas.
Puedes ampliar información sobre el alcance de la inspección técnica previa a la compra de un piso o, si tu objetivo es transformar un local, sobre el cambio de uso de local a vivienda en Madrid.
Alcance y límites: este artículo tiene carácter informativo y describe criterios generales. La normativa aplicable depende del municipio, del planeamiento vigente, del grado de protección del edificio y de las características concretas del inmueble, por lo que cada caso debe verificarse individualmente. Fuentes oficiales consultadas y verificadas el 24 de agosto de 2026: Comunidad de Madrid (Informe de Evaluación de Edificios), Decreto 103/2016, de 24 de octubre (BOCM n.º 257, de 26 de octubre de 2016) y Geoportal del Ayuntamiento de Madrid.