Actualizado 2026. Una de las situaciones más conflictivas en las comunidades de propietarios en Madrid es cuando un vecino realiza obras en su vivienda o local sin la correspondiente licencia municipal y sin autorización de la comunidad. Esta situación puede generar molestias, daños estructurales y responsabilidades legales para toda la comunidad. En este artículo te explicamos qué opciones tiene la comunidad, qué pasos seguir y cómo proteger los intereses de todos los propietarios.
Cuándo las obras de un vecino necesitan licencia y autorización de la comunidad
No todas las obras que un propietario realiza en su vivienda requieren el mismo nivel de autorización. Las obras menores en el interior de una vivienda que no afecten a elementos comunes, a la estructura del edificio ni a la configuración exterior, habitualmente solo necesitan una comunicación previa o declaración responsable ante el ayuntamiento. Sin embargo, cualquier obra que afecte a elementos comunes del edificio necesita autorización de la junta de propietarios.
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los elementos comunes incluyen la estructura del edificio (pilares, forjados, muros de carga), las fachadas, la cubierta, las bajantes y montantes comunitarias, los patios de luces y cualquier elemento que sirva al uso común. Modificar cualquiera de estos elementos requiere el acuerdo de la junta, habitualmente por unanimidad o, en determinados supuestos, por mayoría cualificada de tres quintos. Obras como abrir huecos en muros de carga, cerrar terrazas, modificar fachadas, alterar bajantes o instalar elementos que alteren la estética del edificio son actuaciones que necesitan tanto licencia municipal como autorización comunitaria.
En Madrid, el Ayuntamiento exige licencia urbanística o declaración responsable según el tipo de obra, conforme a la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas y las ordenanzas de tramitación de licencias urbanísticas. Las obras que afectan a la estructura, modifican la configuración arquitectónica o alteran la fachada requieren licencia de obras mayores, que necesita proyecto técnico de arquitecto.
Pasos que puede dar la comunidad ante obras no autorizadas
El primer paso recomendable es que el presidente de la comunidad o el administrador de fincas se dirija al vecino por escrito, requiriéndole que acredite que dispone de las licencias municipales necesarias y, en su caso, de la autorización de la junta de propietarios para las obras que está realizando. Este requerimiento debe hacerse de forma fehaciente, mediante burofax o carta certificada con acuse de recibo, para dejar constancia documental.
Si el vecino no acredita la licencia o la autorización comunitaria, la comunidad tiene varias vías de actuación. La primera es la denuncia ante el ayuntamiento. Cualquier propietario o la propia comunidad puede presentar una denuncia ante los servicios de disciplina urbanística del ayuntamiento correspondiente, solicitando la inspección de las obras y, si procede, su paralización. El ayuntamiento tiene la obligación legal de actuar de oficio ante las obras que se ejecutan sin licencia.
La segunda vía es la acción judicial. Si las obras afectan a elementos comunes sin autorización de la junta, la comunidad puede ejercer la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta acción permite solicitar al juzgado la paralización inmediata de las obras y la reposición de los elementos comunes a su estado original. Para ejercer esta acción es necesario un acuerdo previo de la junta de propietarios y un requerimiento previo al infractor.
La importancia de un informe técnico de arquitecto
Tanto para la denuncia ante el ayuntamiento como para la vía judicial, contar con un informe técnico de un arquitecto independiente es fundamental. Este informe pericial documenta el estado de las obras, identifica si afectan a elementos comunes o a la estructura del edificio, evalúa los posibles riesgos para la seguridad y la estabilidad del inmueble, y determina si las obras cuentan con las licencias y autorizaciones necesarias.
El informe del arquitecto tiene un doble valor: por un lado, sirve como prueba técnica ante el ayuntamiento y ante los tribunales; por otro, permite a la comunidad conocer con exactitud el alcance de las obras y los posibles daños que pueden causar. En casos donde las obras afectan a la estructura del edificio (eliminación de pilares, apertura de huecos en muros de carga, demolición de forjados), el informe es especialmente urgente, ya que puede estar en juego la seguridad de los vecinos.
El coste de un informe pericial de este tipo suele oscilar entre 600 y 2.000 euros, dependiendo del alcance de las obras y de la complejidad del edificio. Es un gasto que la comunidad puede repercutir al propietario infractor si finalmente se acredita que las obras son ilegales, ya que forma parte de los daños y perjuicios derivados de la actuación sin autorización.
Responsabilidades y consecuencias para el vecino infractor
Las consecuencias para un propietario que realiza obras sin licencia y sin autorización de la comunidad pueden ser graves. En el ámbito administrativo, el ayuntamiento puede ordenar la paralización inmediata de las obras, imponer sanciones económicas que en Madrid pueden alcanzar varios miles de euros, y requerir la restitución de la realidad física alterada, es decir, la demolición de lo ejecutado ilegalmente a costa del infractor.
En el ámbito civil, la comunidad puede reclamar judicialmente la reposición de los elementos comunes a su estado original y la indemnización por los daños y perjuicios causados. Estos daños pueden incluir los costes de reparación, los gastos de peritaje, los honorarios legales y la indemnización por las molestias causadas al resto de propietarios. Si las obras han causado daños estructurales, la responsabilidad del propietario infractor puede ser muy significativa.
Es importante actuar con rapidez. La jurisprudencia es clara en que la inacción prolongada de la comunidad ante obras ilegales puede dificultar la posterior reclamación, e incluso en algunos casos puede interpretarse como una aceptación tácita. Por ello, en cuanto se detectan obras no autorizadas que afectan a elementos comunes, conviene iniciar los trámites cuanto antes, tanto la denuncia municipal como el requerimiento al propietario.
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