Revisado y actualizado en 2026.
La instalación de un ascensor en un edificio antiguo es una de las actuaciones más demandadas y, a la vez, más conflictivas en las comunidades de propietarios de Madrid. Muchos edificios anteriores a los años setenta carecen de ascensor, lo que condiciona el uso de la vivienda a personas mayores o con movilidad reducida y, en la práctica, afecta también al valor del inmueble.
Respuesta rápida: ¿puede la comunidad negarse a instalar el ascensor?
Depende del coste. Si la obra la solicita un propietario en cuya vivienda o local viven, trabajan o prestan servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, y el importe repercutido anualmente —una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas— no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, la obra es obligatoria y no requiere acuerdo previo de la junta (artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal). Por encima de ese umbral, hace falta acuerdo en junta.
Qué dice exactamente la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 10.1.b de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH) impone como obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años. La ley cita expresamente la instalación de rampas y ascensores. El límite: que el importe repercutido anualmente, descontadas subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Dos matices que suelen pasarse por alto:
- El límite de doce mensualidades no es una salida automática. Si el propietario solicitante asume el coste que excede de esas doce mensualidades, la obra sigue siendo obligatoria para la comunidad.
- Ayudas públicas del 75 %. El propio artículo 10.1.b añade que también será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de las mismas. Conviene comprobar las convocatorias abiertas antes de dar por cerrado el debate en la junta.
Quórum y qué ocurre con el propietario que vota en contra
Cuando la instalación no encaja en el supuesto obligatorio del artículo 10.1.b, se aplica el artículo 17.2 de la LPH: el establecimiento del servicio de ascensor —incluso si implica modificar el título constitutivo o los estatutos— requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. No se exige unanimidad.
Adoptado válidamente el acuerdo, ese mismo artículo 17.2 precisa que la comunidad queda obligada al pago de los gastos aunque el importe repercutido anualmente supere las doce mensualidades ordinarias.
Sobre el propietario disidente: el artículo 17.4 permite que quien vota en contra no quede obligado únicamente en el caso de innovaciones o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. El ascensor, como obra de accesibilidad, queda fuera de esa excepción. Es un punto que conviene dejar claro en la junta antes de votar, porque es origen frecuente de impagos y de acuerdos impugnados.
Un apartado distinto es cómo se reparte después el gasto entre plantas y locales, especialmente cuando los estatutos eximen a los bajos: lo tratamos en detalle en el artículo sobre el reparto de los gastos de ascensor entre bajos y pisos.
Normativa técnica de accesibilidad aplicable en Madrid
Además de la LPH, la intervención debe justificar el cumplimiento de la normativa técnica:
- Código Técnico de la Edificación, en particular el Documento Básico SUA (Seguridad de utilización y accesibilidad), con el alcance que corresponda a una intervención en edificio existente.
- Ley 8/1993, de 22 de junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas de la Comunidad de Madrid.
- Decreto 13/2007, que aprueba su Reglamento Técnico de desarrollo, cuya Norma Técnica 2 fue modificada por Orden de 20 de enero de 2020 (BOCM de 31 de enero de 2020).
- Las ordenanzas municipales y las condiciones del planeamiento aplicables al edificio, que pueden condicionar la ocupación de patios, retranqueos o la ejecución de cuerpos adosados.
En edificios existentes la adaptación completa no siempre es materialmente posible. La normativa contempla criterios de ajuste razonable, pero su aplicación debe justificarse caso por caso en el proyecto: no es una exención genérica. Si el edificio está catalogado o incluido en un ámbito de protección, las limitaciones son adicionales.
Dónde se pone el ascensor: las soluciones habituales
La ubicación condiciona el coste, el plazo y hasta la viabilidad de la obra. En edificios antiguos de Madrid las alternativas más frecuentes son:
- Hueco de la escalera. La solución más económica cuando las dimensiones lo permiten. Suele exigir ascensores de cabina reducida y obliga a comprobar la anchura útil que queda en el tramo de escalera.
- Patio de luces interior. Requiere obra civil de cimentación y estructura, y afecta a ventilación e iluminación de piezas que dan al patio. Hay que verificar qué elementos son comunes y qué consentimientos se necesitan.
- Cuerpo adosado a fachada, normalmente posterior. Da cabina de dimensiones accesibles, pero ocupa espacio exterior y está sujeto a condiciones urbanísticas de edificabilidad, retranqueos y ocupación.
- Acceso a media planta. Habitual cuando la escalera parte de un rellano intermedio. Deja el ascensor sin llegar a cota cero, por lo que no siempre resuelve la accesibilidad del portal.
Una solución que llega a la cabina pero deja escalones en el portal no elimina la barrera: la accesibilidad se valora en el itinerario completo desde la vía pública hasta la vivienda. Ese análisis global es lo que diferencia un proyecto de accesibilidad de una simple instalación de maquinaria, y conecta con el resto de actuaciones posibles descritas en la guía sobre cómo eliminar las barreras arquitectónicas de un edificio.
Proyecto técnico y licencia
La instalación de un ascensor en un edificio existente afecta a la estructura y a la configuración del edificio, por lo que requiere proyecto técnico redactado por arquitecto y dirección facultativa. El proyecto debe resolver, como mínimo: ubicación y dimensiones del recinto, refuerzos estructurales, cimentación, modificación de rellanos y accesos en cada planta, protección frente a incendios del recinto, instalaciones afectadas y justificación de accesibilidad.
En cuanto a la tramitación, se encuadra entre las actuaciones que exigen control urbanístico previo mediante licencia, no entre las que se resuelven con una comunicación previa. Si tienes dudas sobre en qué categoría encaja tu caso, en el artículo sobre licencia de obra mayor y obra menor en Madrid explicamos las diferencias y las vías de tramitación. Los plazos varían según el distrito, la vía elegida y la complejidad del expediente; conviene consultarlos en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid antes de comprometer fechas con la comunidad.
Documentación que suele pedir el expediente
- Proyecto técnico visado o con la declaración del técnico competente, según exija el trámite.
- Acta de la junta con el acuerdo adoptado y su quórum, o acreditación del supuesto del artículo 10.1.b.
- Autorización del titular del inmueble y, en su caso, consentimiento de propietarios afectados por la ocupación de elementos privativos.
- Justificación de accesibilidad y de seguridad en caso de incendio.
- Estudio de seguridad y salud y, cuando proceda, estudio de gestión de residuos.
Ayudas públicas: cómo enfocarlas
Las subvenciones a la accesibilidad y a la rehabilitación se articulan por convocatorias con plazos, requisitos y cuantías que cambian de un ejercicio a otro, y que combinan financiación estatal, autonómica y municipal. Por ese motivo no tiene sentido dar por buenos porcentajes leídos en otro edificio o en otro año.
Lo práctico es comprobar, antes de la junta, qué convocatorias están abiertas en la Comunidad de Madrid y en el Ayuntamiento de Madrid, qué gastos son subvencionables y qué documentación técnica exigen. Dos consecuencias directas:
- El importe de las ayudas se descuenta antes de calcular el límite de doce mensualidades del artículo 10.1.b, de modo que una subvención puede convertir en obligatoria una obra que sin ella no lo sería.
- Si las ayudas accesibles alcanzan el 75 % del importe, la obra pasa a ser obligatoria por mandato del propio artículo 10.1.b.
Qué determina el coste
No existe un precio de referencia aplicable a cualquier edificio: el presupuesto depende de la solución adoptada y del estado del inmueble. Los factores que más lo mueven son la ubicación del recinto (hueco de escalera, patio o cuerpo adosado), el número de paradas, la necesidad de cimentación y refuerzos estructurales, el traslado de instalaciones existentes, la reforma del portal para alcanzar cota cero y las condiciones de protección del edificio. La forma razonable de cuantificarlo es un estudio previo del edificio con presupuestos comparables sobre una misma solución técnica definida.
Errores frecuentes
- Votar en junta sin un informe técnico previo, con presupuestos de instaladores que describen soluciones distintas y por tanto no comparables.
- Asumir que el propietario que vota en contra queda exento: en obras de accesibilidad, no lo está.
- Calcular el límite de las doce mensualidades sin descontar las ayudas públicas.
- Diseñar la instalación sin resolver el acceso desde la calle, dejando escalones en el portal.
- Ocupar un patio o adosar un cuerpo a fachada sin comprobar antes las condiciones urbanísticas y el grado de protección del edificio.
Preguntas frecuentes
¿Se necesita unanimidad para instalar un ascensor?
No. El artículo 17.2 de la LPH exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. Y si concurre el supuesto del artículo 10.1.b, la obra es obligatoria sin necesidad de acuerdo previo de la junta.
¿Tiene que pagar el propietario del bajo?
La regla general es el reparto según cuota de participación, salvo que el título constitutivo o los estatutos establezcan una exención válida. La exención de gastos de conservación no equivale automáticamente a exención de la instalación de un servicio nuevo, y es una de las cuestiones más litigiosas.
¿Puedo obligar a la comunidad si tengo más de setenta años?
El artículo 10.1.b se refiere a los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años. Cumplido ese supuesto y el límite económico —descontadas ayudas—, la obra es obligatoria. Si el coste lo supera, la obra sigue siendo obligatoria cuando el solicitante asume la diferencia.
¿Hace falta arquitecto o basta con la empresa instaladora?
La empresa instaladora suministra y monta el equipo. La obra que lo hace posible —estructura, recinto, accesos, protección contra incendios, justificación normativa— exige proyecto y dirección facultativa de técnico competente, y es lo que el ayuntamiento valora en el expediente.
¿Y si el edificio está catalogado?
El grado de protección condiciona qué elementos pueden alterarse y puede descartar soluciones como el cuerpo adosado en fachada. La comprobación del catálogo y de las condiciones del planeamiento debe hacerse antes de encargar presupuestos.
Antes de llevarlo a la junta
La mayoría de los conflictos por el ascensor no nacen del precio, sino de haber votado sin saber qué solución era técnicamente viable en ese edificio concreto. Un informe previo que fije la ubicación posible, las condiciones urbanísticas, el itinerario accesible completo y la documentación necesaria permite que la junta decida sobre una única propuesta comparable.
Si tu comunidad está valorando instalar un ascensor, puedes consultar nuestros servicios de arquitecto para comunidades de propietarios en Madrid o contactar con el estudio para estudiar la viabilidad del caso.
Fuentes
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado, BOE) — artículos 10.1.b, 17.2 y 17.4.
- Ley 8/1993, de 22 de junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas de la Comunidad de Madrid.
- Orden de 20 de enero de 2020 por la que se modifica la Norma Técnica 2 del Decreto 13/2007 (BOCM).