Licencia de demolición en Madrid: requisitos y documentación necesaria

Antes de derribar total o parcialmente un edificio en Madrid, es imprescindible contar con la correspondiente licencia de demolición. Muchos propietarios y promotores ignoran que esta autorización municipal es obligatoria incluso para demoliciones parciales de cierta entidad, y que su incumplimiento puede acarrear sanciones significativas y la obligación de restituir lo demolido. En este artículo explicamos todo lo que necesitas saber sobre este trámite en el municipio de Madrid.

¿Qué es la licencia de demolición y cuándo es obligatoria?

La licencia de demolición es la autorización administrativa que otorga el Ayuntamiento de Madrid para llevar a cabo el derribo total o parcial de una edificación, estructura o elemento constructivo. Su fundamento legal se encuentra en el artículo 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, y en las Ordenanzas Municipales de Edificación del Ayuntamiento de Madrid.

La licencia es obligatoria siempre que la demolición afecte a la estructura del edificio o implique cambios en su envolvente exterior. Esto incluye: derribo total de edificios o viviendas unifamiliares; demolición de plantas completas o partes significativas de la estructura; retirada de forjados, pilares o muros de carga; derribo de fachadas o elementos estructurales de fachada; y demolición previa a una obra nueva en el mismo solar.

Por el contrario, las actuaciones que se limitan a tabiquería interior no estructural, alicatados o solados pueden tramitarse como comunicación previa de obra menor, sin necesidad de licencia de demolición específica.

Documentación necesaria para solicitar la licencia de demolición en Madrid

El Ayuntamiento de Madrid exige una documentación técnica y administrativa completa. Los documentos habitualmente requeridos son los siguientes:

Proyecto de demolición: Redactado y firmado por arquitecto o arquitecto técnico competente. Debe incluir memoria descriptiva con justificación de la necesidad de la demolición; estado actual del edificio con planos y documentación fotográfica; descripción del sistema de derribo previsto; evaluación de riesgos sobre estructuras vecinas; y plan de gestión de residuos de construcción y demolición (RCD), obligatorio conforme al Real Decreto 105/2008.

Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico: Dependiendo del presupuesto y volumen de la obra, se exigirá uno u otro, conforme al Real Decreto 1627/1997 sobre condiciones mínimas de seguridad en las obras de construcción. El promotor debe nombrar un Coordinador de Seguridad y Salud para los casos en que sea preceptivo.

Justificante del pago de tasas municipales: El Ayuntamiento liquida las tasas correspondientes en función del presupuesto de la obra y del tipo de actuación.

Documentación acreditativa de la titularidad: Nota simple del Registro de la Propiedad o escritura de propiedad del inmueble a demoler.

Comunicación a los servicios de suministro: Acreditación de haber notificado a las compañías suministradoras (agua, gas, electricidad) la intención de demoler, a efectos de corte de suministros. En Madrid, la empresa distribuidora de electricidad es Naturgy/Endesa, y el agua es gestionada por Canal de Isabel II.

Para tramitar la licencia, puedes consultar también nuestro artículo sobre comunicación previa de obras en Madrid y diferenciar qué actuaciones requieren licencia y cuáles no.

Procedimiento de tramitación ante el Ayuntamiento de Madrid

La solicitud de licencia de demolición se tramita a través de la Junta Municipal de Distrito correspondiente o de la Agencia de Actividades, dependiendo del tipo de actuación. En Madrid, existe la posibilidad de tramitación telemática a través de la sede electrónica del Ayuntamiento (sede.madrid.es).

El proceso habitual sigue estos pasos: presentación de la solicitud junto con el proyecto técnico y el resto de la documentación requerida; revisión por los Servicios Técnicos Municipales; posible requerimiento de subsanación si la documentación es incompleta; resolución de la licencia, con un plazo máximo de 3 meses para que el Ayuntamiento resuelva (pasado este plazo sin resolución expresa, se aplica el silencio administrativo negativo en obras en suelo urbano consolidado con edificios catalogados, y positivo en el resto).

Una vez concedida la licencia, el promotor dispone de un plazo para iniciar las obras, normalmente de 6 meses a 1 año desde la concesión. Si no se inicia en ese plazo, la licencia caduca y hay que volver a solicitarla.

Casos especiales: edificios con protección patrimonial

Si el inmueble a demoler tiene algún grado de protección en el Catálogo de Bienes Protegidos del Ayuntamiento de Madrid o en el Catálogo de Bienes Inmuebles del Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid, la tramitación es significativamente más compleja. En estos casos:

• La demolición total suele estar prohibida para los edificios con protección integral o estructural.
• Las demoliciones parciales deben contar con informe favorable de la Comisión Local de Patrimonio Histórico y, en su caso, de la Dirección General de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid.
• El arquitecto debe justificar detalladamente la imposibilidad de conservar los elementos protegidos.

Es fundamental comprobar el grado de protección de cualquier edificio antes de iniciar cualquier actuación de derribo, consultando el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y el Catálogo de Bienes Protegidos municipal.

Gestión de residuos en demoliciones en Madrid

La normativa de residuos de construcción y demolición (RCD) es uno de los aspectos más importantes —y con mayor incumplimiento— en las demoliciones urbanas. El Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, exige que todo proyecto de demolición incluya un Plan de Gestión de RCD que contemple la estimación en peso y volumen de los residuos generados; la previsión de separación en fracciones (hormigón, madera, metales, vidrio, plástico, etc.); y el destino de los residuos a gestores autorizados por la Comunidad de Madrid.

En Madrid, el vertido incontrolado de escombros está perseguido y sancionado con multas que pueden superar los 60.000 € en casos graves. Los gestores autorizados de RCD en la Comunidad de Madrid están inscritos en el Registro de Gestores de Residuos de la Consejería de Medio Ambiente. Puedes ampliar información en nuestro artículo sobre declaración responsable de obras en Madrid.

Costes y tasas municipales

Las tasas por licencia de demolición en Madrid se calculan sobre el presupuesto de ejecución material (PEM) de la demolición, aplicando los coeficientes establecidos en las Ordenanzas Fiscales del Ayuntamiento. A modo orientativo:

• Tasa de tramitación: En torno al 0,5-1% del presupuesto de la obra
• ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): El 4% del PEM en Madrid
• Honorarios del arquitecto: Variables según el proyecto, típicamente entre 1.500 y 5.000 € para demoliciones residenciales

Para tener una referencia completa sobre los costes, consulta nuestra guía sobre honorarios de arquitecto en Madrid 2026.

Preguntas frecuentes sobre la licencia de demolición en Madrid

¿Necesito licencia para demoler tabiques interiores?

Si los tabiques no son estructurales, suele ser suficiente con una comunicación previa de obra menor. Sin embargo, si hay duda sobre su naturaleza estructural —lo que es habitual en edificios anteriores a 1960— es imprescindible que un técnico lo compruebe antes de actuar.

¿Cuánto tarda en concederse una licencia de demolición en Madrid?

El plazo legal es de 3 meses desde la presentación completa de la documentación. En la práctica, en el Ayuntamiento de Madrid los plazos suelen oscilar entre 2 y 6 meses, dependiendo de la complejidad del caso y la carga de trabajo de los servicios técnicos municipales.

¿Puedo iniciar la demolición con la solicitud en trámite?

No. Iniciar obras sin licencia supone una infracción urbanística grave, con posibilidad de paralización cautelar de las obras y sanción económica. Debes esperar a la concesión expresa de la licencia.

¿Quién puede firmar el proyecto de demolición?

El proyecto puede ser firmado por arquitecto o arquitecto técnico (aparejador), dependiendo del tipo y complejidad de la demolición. Para demoliciones de edificios completos, el promotor suele contratar a un arquitecto para que asuma también la dirección de obra.

¿Qué ocurre si demuelo sin licencia en Madrid?

Las consecuencias pueden ser muy graves: multa de hasta el 100% del valor de las obras realizadas, orden de paralización inmediata, obligación de restaurar el estado anterior si el derribo afecta a elementos protegidos, e incluso responsabilidad penal en supuestos de demolición de edificios catalogados.

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