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Cuando surgen situaciones urgentes o imprevistas en una comunidad de propietarios —una avería grave, una obra estructural no planificada, un conflicto vecinal que exige decisión inmediata— la junta ordinaria anual no es suficiente. Para eso existe la junta extraordinaria de propietarios, un mecanismo que permite reunir a la comunidad fuera de los plazos habituales para tomar decisiones con plena validez legal. En Madrid, son convocatorias cada vez más frecuentes dado el envejecimiento del parque de viviendas y las exigencias normativas crecientes. Esta guía te explica cuándo, cómo y con qué garantías debe convocarse.
¿Qué es la junta extraordinaria de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) —Ley 49/1960, de 21 de julio, con sus múltiples reformas— prevé dos tipos de reuniones de la junta de propietarios: la ordinaria, que debe celebrarse al menos una vez al año para aprobar el presupuesto y las cuentas, y las extraordinarias, que pueden convocarse cuantas veces sean necesarias para tratar asuntos urgentes o importantes que no pueden esperar a la junta ordinaria.
No existe en la LPH un número máximo de juntas extraordinarias al año ni restricciones sobre los asuntos que pueden tratarse en ellas, más allá de que el orden del día debe ser concreto y determinado. Cualquier asunto de competencia de la junta puede abordarse en una reunión extraordinaria: obras, conflictos vecinales, modificación de estatutos, cambio de administrador, aprobación de derramas extraordinarias, o la toma de posición frente a requerimientos administrativos.
¿Quién puede convocar una junta extraordinaria?
La LPH establece con claridad quiénes tienen legitimidad para convocar una junta extraordinaria:
El presidente de la comunidad. Es el más habitual. El presidente puede convocar junta extraordinaria por iniciativa propia siempre que lo considere conveniente para los intereses de la comunidad. Su decisión no requiere la conformidad previa de ningún otro propietario.
La cuarta parte de los propietarios o quienes representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Cualquier grupo de propietarios que cumpla este umbral puede solicitar por escrito al presidente la convocatoria de una junta extraordinaria, indicando los asuntos a incluir en el orden del día. Si el presidente no la convoca en un plazo razonable, los propietarios solicitantes pueden convocarla directamente.
El administrador de fincas, si así lo prevén los estatutos o si el presidente le ha delegado esta función. Para conocer mejor las responsabilidades del presidente de comunidad, puedes consultar nuestra guía sobre las obligaciones y responsabilidades del presidente de la comunidad.
Requisitos de la convocatoria: plazo, forma y contenido
La convocatoria de una junta extraordinaria debe cumplir los mismos requisitos formales que la ordinaria:
Plazo de convocatoria. La LPH no establece un plazo mínimo específico diferente para las juntas extraordinarias. La doctrina jurisprudencial exige que sea suficiente para que todos los propietarios puedan conocerla y asistir. En la práctica, se considera razonable un mínimo de dos o tres días hábiles para asuntos urgentes, aunque lo habitual es convocarla con al menos cinco o siete días de antelación. Si los estatutos de la comunidad establecen plazos específicos, estos deben respetarse.
Forma de la convocatoria. Debe notificarse a todos los propietarios en el domicilio designado por cada uno, o en su defecto en el piso o local correspondiente. Puede hacerse por escrito, correo certificado, burofax, correo electrónico si el propietario lo ha aceptado expresamente, o cualquier otro medio que permita acreditar su recepción. En el tablón de anuncios de la comunidad se fija adicionalmente el anuncio.
Contenido de la convocatoria. Debe indicar la fecha, hora y lugar de celebración en primera y segunda convocatoria, y debe incluir el orden del día de forma suficientemente concreta: no basta con indicar «obras en el edificio»; hay que especificar qué obras, qué presupuesto y qué acuerdo se pretende adoptar.
Quórum y mayorías necesarias para los acuerdos
Las mayorías exigidas por la LPH son las mismas en junta extraordinaria que en ordinaria, y dependen del tipo de acuerdo:
Unanimidad. Necesaria para modificar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, y para establecer o suprimir servicios comunes de interés general cuando ello implique modificación del título.
Tres quintas partes de propietarios y cuotas. Para acuerdos que impliquen el establecimiento o supresión de servicios comunes, como ascensores, portería o servicios de conserjería, y para el arrendamiento de elementos comunes.
Mayoría simple de propietarios y cuotas. Para la mayor parte de los acuerdos habituales: obras de mantenimiento, derramas ordinarias, nombramiento de administrador y similares. En segunda convocatoria, basta con la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad del valor de las cuotas presentes.
Mayoría de un tercio. Para autorizar la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones, servicios comunes para personas con discapacidad o instalaciones de energías renovables.
Para más detalles sobre los quórums de las distintas decisiones, consulta nuestra guía sobre reforma de elementos comunes: quórum necesario y proceso legal.
El acta de la junta extraordinaria: requisitos y validez
Todos los acuerdos adoptados en junta extraordinaria deben quedar recogidos en el acta de la reunión, que el secretario debe redactar y cerrar en el plazo de diez días desde la celebración. El acta debe incluir: la fecha, lugar y hora de la reunión; los propietarios asistentes o representados con indicación de sus cuotas; el orden del día tratado; los debates y propuestas presentadas; los acuerdos adoptados con el resultado de la votación y la identificación de los propietarios que votaron en contra; y la firma del presidente y el secretario.
Los acuerdos adoptados en junta son ejecutivos desde su adopción, salvo que la propia junta acuerde diferir su ejecución. Los propietarios disidentes o ausentes tienen un plazo de tres meses para impugnar judicialmente los acuerdos que consideren contrarios a la ley o gravemente perjudiciales para sus intereses. Para entender mejor cómo impugnar un acuerdo, lee nuestra guía sobre el acta de junta de propietarios: contenido y cómo impugnarla.
Si la junta extraordinaria va a tratar obras urgentes en el edificio, también puede ser útil revisar qué obligaciones genera una ITE con deficiencias en nuestra guía sobre ITE aprobada con deficiencias: plazos y obligaciones del propietario.
Situaciones en las que es especialmente urgente convocar una junta extraordinaria
Algunas situaciones en comunidades de propietarios de Madrid hacen imprescindible convocar una junta extraordinaria con la mayor brevedad posible: avería grave en instalaciones comunes —ascensor, caldera central, cubierta— que pone en riesgo la habitabilidad o la seguridad de los vecinos; requerimiento administrativo de la ITE que obliga a ejecutar obras en plazo determinado; recepción de una demanda judicial contra la comunidad; necesidad urgente de aprobar una derrama extraordinaria para hacer frente a gastos imprevistos; conflicto grave con un vecino que requiere decisión colectiva —actividades molestas, obras no autorizadas, impago reiterado—; y sustitución urgente del presidente o del administrador de fincas cuando hay incompatibilidad grave o falta de confianza de la comunidad.
Preguntas frecuentes sobre la junta extraordinaria de propietarios
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