Actualizado 2026
Humedades en edificio: cuándo son responsabilidad de la comunidad de propietarios en Madrid
Las humedades son uno de los problemas más frecuentes y conflictivos en los edificios de Madrid. Cuando aparecen manchas en paredes o techos, la primera discusión suele girar en torno a quién tiene que pagar la reparación: ¿el vecino de arriba, la comunidad de propietarios o el propietario afectado? La respuesta depende del origen de la humedad, y no siempre es sencilla. Esta guía te explica los criterios legales y técnicos que determinan la responsabilidad.
1. Tipos de humedades en edificios: origen y localización
Para determinar la responsabilidad, lo primero es identificar el origen: humedades de filtración por cubierta (la cubierta es siempre elemento común), humedades de filtración por fachada (elemento común), humedades por capilaridad (ascienden desde el terreno a través de cimentación o muros, también elementos comunes), humedades por condensación (pueden ser responsabilidad del propietario o de la comunidad según el caso) y humedades por rotura de instalaciones (la responsabilidad depende de si la instalación es privativa o común).
2. Cuándo son responsabilidad de la comunidad de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 9 la obligación de la comunidad de conservar en buen estado los elementos comunes. Por tanto, la comunidad debe hacerse cargo cuando la humedad proviene de la cubierta o terraza comunitaria, la fachada exterior, las bajantes de pluviales o residuales generales, la cimentación o muros de contención (capilaridad en plantas bajas), los patios interiores comunitarios, o tuberías y canalizaciones generales.
En estos casos, el propietario afectado tiene derecho a exigir a la comunidad que ejecute las reparaciones. Si la avería causa daños en la vivienda privativa, puede reclamar indemnización por los daños sufridos.
Para más información sobre las obligaciones de impermeabilización, consulta nuestra guía sobre impermeabilización de cubierta en Madrid.
3. Cuándo la responsabilidad es del vecino
Cuando la humedad tiene su origen en una instalación privativa o en el uso negligente de un elemento privativo, la responsabilidad recae sobre ese propietario: rotura de una tubería dentro del piso, desbordamiento de lavadora o bañera por descuido, deficiencias de impermeabilización en terrazas de uso privativo, o condensaciones causadas por deficiente ventilación imputable al propietario.
En estos casos, el propietario causante debe reparar el daño y responder de los perjuicios causados. Consulta nuestra guía sobre humedades por filtración entre vecinos.
4. La zona gris: terrazas y patios de uso privativo
Las terrazas de uso exclusivo son uno de los puntos más conflictivos. El Tribunal Supremo ha establecido que la conservación ordinaria de estas terrazas corresponde al propietario que las usa, pero que si la impermeabilización original es deficiente o se deteriora por el paso del tiempo sin uso anormal, la reparación estructural puede ser responsabilidad de la comunidad.
En Madrid, muchos edificios de la segunda mitad del siglo XX tienen terrazas con impermeabilizaciones antiguas que generan humedades en pisos inferiores. Si no hay acuerdo, suele ser necesario un informe técnico de arquitecto que determine el origen exacto del problema.
5. Cómo actuar cuando aparecen humedades: protocolo paso a paso
Si detectas humedades con posible origen en elementos comunes: (1) Comunica el problema por escrito al presidente o administrador, guardando copia. (2) Solicita un informe técnico que determine el origen. (3) Convoca junta o solicita que el asunto se incluya en el orden del día. (4) Si la comunidad no actúa, requiérela fehacientemente (burofax) advirtiendo que reclamarás los daños. (5) Como último recurso, acude a los tribunales.
El seguro de la comunidad puede cubrir parte de los daños. Los siniestros deben notificarse a la mayor brevedad. Más información en nuestra guía sobre el seguro obligatorio de la comunidad de propietarios en Madrid.
6. El papel del arquitecto en la resolución de conflictos por humedades
Un arquitecto puede actuar como perito técnico para determinar el origen exacto de las humedades, elaborar un informe que sirva de base para la reclamación y cuantificar los daños. Este informe es especialmente valioso cuando propietario y comunidad discrepan sobre la causa del problema. En casos judiciales, el informe pericial tiene gran peso como prueba.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo para que valoremos el origen de las humedades y te ayudemos a resolver el conflicto con tu comunidad.