Actualizado 2026

Impermeabilización de cubierta en Madrid: obligaciones del propietario y proceso paso a paso

La cubierta es el elemento constructivo que más deterioro acumula con el paso del tiempo en los edificios de Madrid. Filtraciones, humedades y desprendimientos no solo dañan el inmueble, sino que generan responsabilidades legales para los propietarios y comunidades que no actúan a tiempo. En este artículo explicamos qué obligaciones existen, qué licencias se necesitan para impermeabilizar una cubierta en Madrid y cómo gestionar correctamente esta intervención en 2026.

Obligaciones legales del propietario sobre la cubierta

En España, el mantenimiento de las cubiertas está regulado por varias normativas que atribuyen responsabilidades claras a propietarios y comunidades:

• Ley de Propiedad Horizontal (LPH): las cubiertas de los edificios en régimen de propiedad horizontal son elementos comunes. Su mantenimiento, reparación e impermeabilización son responsabilidad de la comunidad de propietarios, no del propietario del ático o último piso.
• Código Civil (art. 1907): el propietario de un edificio es responsable de los daños que cause su ruina, cuando esta se deba a falta de las reparaciones necesarias. Esto incluye daños por filtraciones de cubierta a terceros.
• Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones (OCRERE) de Madrid: exige a los propietarios mantener los edificios en condiciones de seguridad, salubridad y ornato. El incumplimiento puede dar lugar a órdenes de ejecución por parte del Ayuntamiento de Madrid.
• Inspección Técnica de Edificios (ITE): para edificios con antigüedad superior a 50 años en Madrid, la ITE puede detectar deficiencias en la cubierta que obligan a ejecutar obras en plazos determinados. Una cubierta con deficiencias graves debe corregirse en un plazo máximo de 6 meses desde la notificación del informe.

¿Qué licencia necesitas para impermeabilizar la cubierta en Madrid?

El tipo de autorización depende del alcance de la obra:

• Comunicación previa de obras: es el trámite más habitual para la sustitución de la impermeabilización de cubierta plana sin cambio de pendiente ni de estructura. Se tramita en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid, acompañada de memoria descriptiva, presupuesto y, en algunos casos, informe técnico.
• Licencia de obras menores: cuando la intervención incluye trabajos de mayor calado, como la sustitución del tablero de cubierta o modificación de la evacuación de aguas pluviales.
• Licencia de obras mayores: necesaria si la reforma de cubierta conlleva cambio de estructura, modificación de pendientes significativa o si el edificio está incluido en el Catálogo de Bienes Protegidos de Madrid. En este caso se requiere proyecto de arquitecto.

Es importante recordar que actuar sin la correspondiente licencia o comunicación previa puede dar lugar a multas y órdenes de restablecimiento de la legalidad urbanística. Consulta más información sobre los trámites en nuestro artículo sobre comunicación previa de obras en Madrid: qué puedes hacer sin licencia.

Sistemas de impermeabilización de cubiertas: qué dice la normativa técnica

El Código Técnico de la Edificación, en su Documento Básico HS 1 (Protección frente a la humedad), regula los requisitos que deben cumplir las cubiertas:

• Cubiertas planas: la impermeabilización puede ejecutarse con láminas bituminosas, membranas de PVC, TPO o EPDM, o sistemas de impermeabilización líquida. El CTE establece requisitos de resistencia a la tracción, elongación y envejecimiento artificial según el tipo de uso de la cubierta (transitable o no transitable).
• Cubiertas inclinadas: el sistema de impermeabilización depende de la pendiente y del material de cobertura (teja cerámica, pizarra, zinc, etc.). El CTE exige una membrana bajo la cobertura en cubiertas con pendiente inferior al 15%.
• Cubiertas ajardinadas o verdes: requieren sistemas especiales con capa drenante, filtro geotextil y lámina antirraíces, además de la impermeabilización base. En Madrid, su instalación requiere comunicación previa o licencia según el peso y altura del sustrato.

Desde 2023, la normativa española también exige que las cubiertas de nueva construcción o rehabilitación integral incorporen soluciones que mejoren la eficiencia energética del edificio. Esto puede incluir aislamiento térmico bajo la impermeabilización (cubierta invertida) o sistemas de cubierta fría (cool roof).

Proceso paso a paso para impermeabilizar la cubierta en una comunidad de propietarios

Si vives en un edificio de pisos, el proceso habitual es el siguiente:

• 1. Diagnóstico técnico: un arquitecto o arquitecto técnico inspecciona el estado de la cubierta, identifica las zonas de filtración y redacta un informe de patologías. Este paso es imprescindible para dimensionar correctamente la intervención y elegir el sistema más adecuado.
• 2. Convocatoria de junta: la comunidad debe aprobar la obra en junta de propietarios. Para obras de conservación necesarias, basta con mayoría simple. Si la obra supone mejoras que excedan lo estrictamente necesario, puede requerir quórum reforzado.
• 3. Obtención de licencia o comunicación previa: según el alcance de la obra, se tramita el trámite correspondiente ante el Ayuntamiento de Madrid.
• 4. Licitación y contratación: se solicitan al menos tres presupuestos a empresas especializadas. El pliego de condiciones lo redacta el técnico para asegurar comparabilidad.
• 5. Ejecución de la obra: el técnico director de obra supervisa la correcta aplicación del sistema impermeabilizante, comprobando espesores, solapes y tratamiento de puntos singulares (desagües, pretiles, chimeneas).
• 6. Certificado final: el técnico emite el certificado de fin de obra y, si procede, se actualiza el Libro del Edificio.

Para más información sobre cómo funciona la aprobación de obras en comunidades, consulta nuestro artículo sobre reforma de elementos comunes: quórum necesario y proceso legal.

Costes de impermeabilización de cubierta en Madrid en 2026

Los precios varían considerablemente según el sistema elegido, la accesibilidad de la cubierta y el estado del soporte:

• Impermeabilización con lámina bituminosa: entre 40 € y 70 € por m² (incluida demolición de la impermeabilización antigua, suministro y colocación).
• Membrana de PVC o TPO: entre 50 € y 90 € por m², con mayor durabilidad y mejor comportamiento energético.
• Impermeabilización líquida (poliurea o poliuretano): entre 35 € y 65 € por m², especialmente indicada para cubiertas con geometría compleja o puntos singulares numerosos.
• Cubierta invertida con aislamiento XPS: entre 70 € y 120 € por m², recomendada cuando la cubierta también necesita mejora de aislamiento térmico para cumplir con los requisitos de eficiencia energética.

A estos costes de ejecución hay que añadir los honorarios del técnico (entre 500 € y 2.000 € según la superficie y complejidad) y las tasas municipales de la licencia o comunicación previa.

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