Actualizado 2026
Emprender una obra de reforma en Madrid puede parecer un laberinto de trámites, plazos y decisiones técnicas. Sin embargo, conocer de antemano las fases del proceso te permite anticipar cada paso, evitar sorpresas y gestionar tu presupuesto con mayor certeza. En este artículo explicamos el recorrido completo: desde el primer contacto con el arquitecto hasta la obtención del certificado final de obra.
1. Encargo y estudio previo: la base de todo proyecto
La reforma comienza mucho antes de que se mueva el primer tabique. La fase de encargo implica definir con tu arquitecto qué quieres conseguir, cuál es tu presupuesto orientativo y cuáles son las limitaciones del inmueble. En esta etapa el técnico realiza una inspección visual y, si es necesario, un levantamiento planimétrico para documentar el estado actual.
El estudio previo incluye también la revisión de la normativa urbanística aplicable: la zona de ordenanza determina usos permitidos, alturas y retranqueos. Si el edificio está catalogado en el Catálogo de Bienes Protegidos, existen restricciones adicionales que deben valorarse desde el principio. Esta fase también es el momento de formalizar el contrato de servicios arquitectónicos: honorarios, alcance, propiedad intelectual y responsabilidades.
2. Redacción del proyecto y documentación técnica
Una vez definido el alcance, el arquitecto redacta el proyecto técnico. Para reformas de cierta envergadura se distingue entre el proyecto básico —que permite solicitar la licencia— y el proyecto ejecutivo —con toda la información necesaria para ejecutar la obra—. Pueden redactarse simultáneamente o de forma sucesiva según la complejidad. La diferencia está explicada en el artículo sobre proyecto básico vs. proyecto ejecutivo en Madrid.
El proyecto incluye como mínimo: memoria descriptiva y justificativa; planos de estado actual y reformado; memoria de calidades con descripción de materiales; mediciones y presupuesto estimado (PEM); y Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico según el volumen de la obra. Si la reforma afecta a la estructura puede ser exigible un certificado de solidez estructural previo, y proyectos de cierta magnitud deben visarse en el COAM.
3. Tramitación de la licencia o comunicación previa de obras
En Madrid, las obras de reforma se canalizan por tres vías administrativas principales según su alcance:
Comunicación previa: para actuaciones de escasa entidad (pintura interior, alicatado, cambio de sanitarios sin modificar instalaciones). Las obras pueden iniciarse desde la presentación. Declaración responsable de obras: para reformas más complejas, permite iniciar obras tras presentar documentación completa asumiendo el promotor la responsabilidad de adecuación normativa. Licencia de obras: necesaria para obras que afectan a estructura, fachada, distribución o instalaciones generales. El plazo legal es de tres meses; transcurrido sin resolución, opera en general el silencio administrativo positivo.
4. Ejecución de la obra: roles y responsabilidades
Durante la ejecución intervienen varias figuras: el director de obra (arquitecto) vela por que la obra se ejecute conforme al proyecto; el director de ejecución (arquitecto técnico) controla la calidad de materiales y mediciones; el coordinador de seguridad y salud es obligatorio cuando concurren dos o más empresas; y el constructor ejecuta materialmente los trabajos. Se abre el Libro de Órdenes y Asistencias, donde el director de obra anota instrucciones y visitas. Cualquier modificación sobre el proyecto debe formalizarse: las de pequeña entidad se registran en el libro de órdenes; los cambios relevantes exigen un proyecto modificado.
5. Controles de calidad y recepciones parciales
A lo largo de la obra el director de ejecución realiza controles de materiales para garantizar el cumplimiento de las especificaciones. En reformas importantes puede ser necesario disponer de ensayos de laboratorio (resistencia del hormigón, impermeabilidad de membranas). Las recepciones parciales permiten aceptar formalmente determinadas unidades de obra antes de que queden inaccesibles —como rellenos bajo solera o instalaciones empotradas—, lo que facilita la resolución de futuras reclamaciones por vicios ocultos.
6. Certificado final de obra y trámites posteriores
Al término de la obra, el arquitecto y el arquitecto técnico emiten el certificado final de obra, que acredita que la construcción se ha ejecutado conforme al proyecto autorizado. Es imprescindible para: obtener la licencia de primera ocupación o comunicación previa de primera ocupación; tramitar el alta o modificación de suministros (agua, gas, electricidad); y en obra nueva, inscribir la declaración de obra nueva terminada en el Registro de la Propiedad y actualizar el catastro si han cambiado superficie o usos.
El certificado final de obra debe complementarse con el Libro del Edificio: planos as-built, instrucciones de uso y mantenimiento de instalaciones y datos de los agentes intervinientes. Si la reforma ha mejorado la eficiencia energética del inmueble, es el momento de actualizar el certificado de eficiencia energética.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo dura de media una reforma en Madrid?
Una reforma integral de 80 m² lleva entre 3 y 5 meses de obra; hay que añadir el tiempo de tramitación: 2 semanas para comunicación previa, hasta 3 meses para licencia de obras.
¿Siempre es obligatorio contratar arquitecto para una reforma?
No. Las obras menores no lo requieren. Sí es obligatorio cuando la reforma afecta a estructura, redistribución o instalaciones generales.
¿Qué ocurre si la obra no se ajusta al proyecto aprobado?
El director de obra puede negarse a emitir el certificado final, impidiendo obtener la licencia de primera ocupación. Puede ser necesario tramitar un proyecto de legalización.
¿Quién asume el coste de los ensayos de calidad de materiales?
El promotor. Suelen suponer entre el 1 % y el 2 % del PEM y deben estar previstos desde el inicio.
¿Puedo iniciar las obras antes de tener la licencia?
Solo si has presentado correctamente la comunicación previa o declaración responsable. Comenzar sin documentación supone infracción urbanística con multas y paralización.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te orientamos sobre los pasos concretos de tu reforma.