Actualizado 2026
Emprender una obra de reforma en Madrid puede parecer un laberinto de trámites, plazos y decisiones técnicas. Sin embargo, conocer de antemano las fases del proceso te permite anticipar cada paso, evitar sorpresas y gestionar tu presupuesto con mayor certeza. En este artículo explicamos el recorrido completo: desde el primer contacto con el arquitecto hasta la obtención del certificado final de obra.
1. Encargo y estudio previo
La reforma comienza mucho antes de que se mueva el primer tabique. La fase de encargo implica definir con tu arquitecto qué quieres conseguir, cuál es tu presupuesto orientativo y cuáles son las limitaciones del inmueble. El técnico realiza una inspección visual y, si es necesario, un levantamiento planimétrico para documentar el estado actual. El estudio previo incluye la revisión de la normativa urbanística: zona de ordenanza, posibles protecciones del edificio y compatibilidad de los usos. En esta fase también se formaliza el contrato de servicios arquitectónicos: honorarios, alcance y responsabilidades.
2. Redacción del proyecto técnico
Una vez definido el alcance, el arquitecto redacta el proyecto técnico. Para reformas de cierta envergadura se distingue entre el proyecto básico —que permite solicitar la licencia— y el proyecto ejecutivo —con toda la información para ejecutar la obra—. La diferencia está detallada en el artículo sobre proyecto básico vs. proyecto ejecutivo en Madrid. El proyecto incluye: memoria descriptiva y justificativa; planos de estado actual y reformado; memoria de calidades; mediciones y PEM; Estudio de Seguridad y Salud. Si la reforma afecta a la estructura puede exigirse un certificado de solidez estructural previo; proyectos de cierta magnitud deben visarse en el COAM.
3. Tramitación administrativa
En Madrid, las obras de reforma se tramitan por tres vías: comunicación previa (obras de escasa entidad), declaración responsable de obras (reformas complejas sin espera previa) y licencia de obras (obras que afectan a estructura, fachada o instalaciones generales, con plazo legal de resolución de tres meses). Es fundamental elegir la vía correcta desde el inicio, ya que una tramitación errónea puede provocar paralizaciones o sanciones.
4. Ejecución: los agentes de la obra
Durante la ejecución intervienen: el director de obra (arquitecto), que vela por la conformidad con el proyecto; el director de ejecución (arquitecto técnico), que controla materiales y mediciones; el coordinador de seguridad y salud, obligatorio cuando concurren dos o más empresas; y el constructor. Se abre el Libro de Órdenes y Asistencias. Cualquier modificación relevante sobre el proyecto debe formalizarse mediante proyecto modificado.
5. Controles de calidad y recepciones parciales
El director de ejecución realiza controles de materiales para garantizar el cumplimiento de las especificaciones. En reformas importantes pueden ser necesarios ensayos de laboratorio. Las recepciones parciales permiten aceptar formalmente determinadas unidades de obra antes de que queden inaccesibles —rellenos bajo solera, instalaciones empotradas—, lo que facilita futuras reclamaciones por vicios ocultos.
6. Certificado final de obra y trámites posteriores
Al término de la obra, el arquitecto y el arquitecto técnico emiten el certificado final de obra, imprescindible para: obtener la licencia de primera ocupación; tramitar el alta o modificación de suministros; y en obra nueva, inscribir la declaración de obra nueva terminada en el Registro de la Propiedad y actualizar el catastro. El certificado se complementa con el Libro del Edificio: planos as-built, instrucciones de uso y datos de los agentes intervinientes. Si la reforma ha mejorado la eficiencia energética, es el momento de actualizar el certificado de eficiencia energética.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo dura de media una reforma en Madrid?
Una reforma integral de 80 m² lleva entre 3 y 5 meses de obra, más el tiempo de tramitación: 2 semanas para comunicación previa, hasta 3 meses para licencia de obras.
¿Es siempre obligatorio contratar arquitecto para una reforma?
No. Las obras menores no lo requieren. Sí es obligatorio cuando la reforma afecta a estructura, redistribución o instalaciones generales.
¿Qué ocurre si la obra no se ajusta al proyecto aprobado?
El director de obra puede negarse a emitir el certificado final, impidiendo obtener la licencia de primera ocupación. Puede ser necesario tramitar un proyecto de legalización.
¿Quién paga los ensayos de calidad de materiales?
El promotor. Representan entre el 1 % y el 2 % del PEM y deben estar previstos desde el inicio.
¿Puedo iniciar las obras sin licencia?
Solo si has presentado correctamente la comunicación previa o la declaración responsable. Comenzar sin documentación supone infracción urbanística.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo y te orientamos sobre los pasos concretos de tu reforma.