Actualizado 2026
Mucha gente con casa en San Rafael, Las Navas del Marqués, El Espinar o Cebreros da por hecho que los trámites de obra funcionan como en Madrid. No es así, y la diferencia no es de matiz: las dos comunidades autónomas parten de lógicas opuestas. Ávila y Segovia son Castilla y León, y ahí la regla general sigue siendo la licencia.
Respuesta rápida
En la Comunidad de Madrid la declaración responsable es la regla general y la licencia una excepción tasada. En Castilla y León ocurre lo contrario: la licencia es la regla y la declaración responsable se aplica a una lista cerrada de actos. Por eso obras que en Madrid se tramitan con una declaración responsable —una construcción auxiliar de nueva planta o una demolición— en Ávila o Segovia exigen licencia previa.
Dos leyes distintas, dos lógicas inversas
En la Comunidad de Madrid, el artículo 152 de la Ley 9/2001 del Suelo dice que «únicamente» estarán sujetos a licencia siete supuestos concretos. Y el artículo 155 remata: están sujetos a declaración responsable «con carácter general» todos los actos no recogidos expresamente en los artículos 152 y 160. Es decir, lo que no está en la lista de licencia, va por declaración responsable.
En Castilla y León, el artículo 97 de la Ley 5/1999 de Urbanismo funciona al revés: requieren licencia los actos que excedan de la normal utilización de los recursos naturales «y al menos» los catorce que enumera. Es una lista abierta, no cerrada. La declaración responsable, en cambio, se regula en el artículo 105 bis con una relación tasada de once actos.
La consecuencia práctica es sencilla: en Madrid la duda se resuelve a favor de la declaración responsable; en Castilla y León, a favor de la licencia.
Qué cambia, caso por caso
| Actuación | Comunidad de Madrid | Ávila y Segovia (CyL) |
|---|---|---|
| Construcción auxiliar de nueva planta (caseta, trastero, garaje de una planta) | Declaración responsable si es de escasa entidad, no residencial y en una sola planta (art. 155.a) | Licencia. El art. 97.1.a) cubre las construcciones de nueva planta «de todas clases», sin excepción por tamaño |
| Vivienda de nueva planta | Licencia (art. 152.b, al requerir proyecto) | Licencia (art. 97.1.a) |
| Demolición | Declaración responsable, salvo edificación protegida (art. 155.g) | Licencia, salvo ruina inminente (art. 97.1.c) |
| Reforma parcial o no integral | Declaración responsable (art. 155.b) | Declaración responsable (art. 105 bis.1.a) |
| Reforma integral o total | Licencia si requiere proyecto (art. 152.b) | Licencia (art. 97.1.d) |
| Ampliación de la vivienda | Según entidad de la obra y necesidad de proyecto | Licencia en todo caso (art. 97.1.b) |
| Placas solares para autoconsumo | Declaración responsable (art. 155.n) | Declaración responsable (art. 105 bis.1.k) |
| Aerotermia o geotermia para autoconsumo | Declaración responsable: el art. 155.n) habla de energías renovables en general | No está en la lista del art. 105 bis, que solo menciona energía solar |
| Punto de recarga de vehículo eléctrico | Declaración responsable (art. 155.ñ) | No figura en la lista de declaración responsable |
| Cerramiento o vallado de parcela | Declaración responsable (art. 155.f) | Declaración responsable (art. 105 bis.1.c) |
| Primera ocupación | Declaración responsable (art. 155.c) | Declaración responsable (art. 105 bis.1.j) |
| Segregación o parcelación | Licencia (art. 152.d) | Licencia (art. 97.1.f) |
| Tala de arbolado | Licencia, sin distinción de clase de suelo (art. 152.e) | Licencia solo en suelo urbano y urbanizable (art. 97.1.l) |
Los tres errores que más veces se repiten
Levantar una construcción auxiliar sin licencia
Es el más frecuente y el más caro de corregir. Un porche cerrado, un trastero, un garaje exento o una caseta de piscina son construcciones de nueva planta. En Madrid, si son de escasa entidad, no residenciales y de una sola planta, entran en el artículo 155.a) y bastaría la declaración responsable. En Ávila o Segovia el artículo 97.1.a) no admite esa excepción: son construcciones de nueva planta y requieren licencia previa.
La diferencia importa porque la declaración responsable permite empezar la obra desde su presentación, mientras que la licencia exige esperar al otorgamiento. Ejecutar sin ese título habilitante deja la obra en situación irregular, con las consecuencias que la normativa prevé para la restauración de la legalidad urbanística.
Demoler antes de tener el título habilitante
Tirar un anexo viejo, una cuadra o un muro de carga es, en Madrid, una actuación de declaración responsable siempre que el inmueble no esté protegido. En Castilla y León la demolición está en la lista de licencia del artículo 97.1.c), y la única salvedad es la ruina inminente. Es un caso donde el régimen madrileño y el castellanoleonés dan resultados directamente opuestos ante la misma obra.
Dar por hecho que toda la renovable va por declaración responsable
La Comunidad de Madrid amplió en 2024 su artículo 155 para incluir los sistemas de aprovechamiento de energías renovables para autoconsumo y los puntos de recarga de vehículo eléctrico. Castilla y León incorporó en 2020 únicamente las instalaciones de energía solar para autoconsumo sobre edificaciones.
Eso deja fuera de la lista tasada del artículo 105 bis a la aerotermia, la geotermia y los puntos de recarga. No significa automáticamente que requieran licencia, pero sí que no cuentan con el amparo expreso de la declaración responsable y que la calificación depende del encaje en el artículo 97 y del desarrollo reglamentario. Es exactamente el tipo de supuesto que conviene consultar antes, no después.
Lo que la ley autonómica no resuelve
Determinar el régimen autonómico es solo el primer paso. Quedan tres capas por encima que pueden cambiar el resultado:
- La ordenanza municipal. Cada ayuntamiento concreta documentación, tasas y procedimiento. El ICIO, además, es un impuesto potestativo: cada municipio decide si lo aplica y fija su tipo, con un máximo legal del 4 %. La tasa por licencia urbanística es un tributo distinto y se regula aparte.
- La clase de suelo. En suelo rústico el régimen es sustancialmente más restrictivo y puede exigir autorizaciones previas específicas. Buena parte de las parcelas de la sierra no son suelo urbano, y eso cambia el planteamiento entero.
- La protección del inmueble o del entorno. Los cascos históricos, los edificios catalogados y los entornos con protección ambiental tienen reglas propias que se superponen a todo lo anterior.
Hay un cuarto factor que no es jurídico pero pesa: los municipios pequeños tienen menos medios técnicos y los plazos reales de resolución rara vez coinciden con los teóricos. Conviene contar con ello en la planificación de la obra.
Qué hacer antes de encargar el proyecto
- Confirmar el municipio y la provincia exactos. San Rafael, Los Ángeles de San Rafael, La Estación, Gudillos y Prados no son municipios: pertenecen a El Espinar (Segovia), y la ordenanza aplicable es la de El Espinar.
- Comprobar la clasificación del suelo de la parcela en el planeamiento municipal.
- Verificar si el inmueble o su entorno tienen algún grado de protección.
- Localizar la ordenanza fiscal vigente del municipio para conocer el ICIO y la tasa aplicables.
- Ante cualquier duda interpretativa, plantear una consulta urbanística previa antes de invertir en el proyecto.
Si el inmueble está en la Comunidad de Madrid, el punto de partida es distinto y lo tratamos en el artículo sobre qué obras pueden hacerse sin licencia en Madrid.
Este artículo recoge el régimen autonómico vigente según los textos consolidados de ambas leyes en el BOE. No sustituye a la comprobación de la ordenanza del municipio concreto, que es donde se resuelven la documentación exigible y los tributos.
Si estás valorando una obra en una vivienda de la sierra y no tienes claro qué título habilitante te corresponde, podemos revisar el caso concreto antes de que encargues el proyecto: identificar mal el trámite al principio es lo que suele encarecer la obra al final.
Fuentes
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, artículos 151, 152 y 155 (texto consolidado, BOE-A-2001-18984). Artículo 155 modificado por la Ley 7/2024, de 26 de diciembre.
- Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, artículos 97 y 105 bis (texto consolidado, BOE-A-1999-12599). Artículo 105 bis añadido por la Ley 7/2014 y modificado por el Decreto-ley 4/2020.
- Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004, en cuanto al carácter potestativo del ICIO y al límite del tipo de gravamen.