Actualizado 2026

Mucha gente con casa en San Rafael, Las Navas del Marqués, El Espinar o Cebreros da por hecho que los trámites de obra funcionan como en Madrid. No es así, y la diferencia no es de matiz: las dos comunidades autónomas parten de lógicas opuestas. Ávila y Segovia son Castilla y León, y ahí la regla general sigue siendo la licencia.

Respuesta rápida

En la Comunidad de Madrid la declaración responsable es la regla general y la licencia una excepción tasada. En Castilla y León ocurre lo contrario: la licencia es la regla y la declaración responsable se aplica a una lista cerrada de actos. Por eso obras que en Madrid se tramitan con una declaración responsable —una construcción auxiliar de nueva planta o una demolición— en Ávila o Segovia exigen licencia previa.

Dos leyes distintas, dos lógicas inversas

En la Comunidad de Madrid, el artículo 152 de la Ley 9/2001 del Suelo dice que «únicamente» estarán sujetos a licencia siete supuestos concretos. Y el artículo 155 remata: están sujetos a declaración responsable «con carácter general» todos los actos no recogidos expresamente en los artículos 152 y 160. Es decir, lo que no está en la lista de licencia, va por declaración responsable.

En Castilla y León, el artículo 97 de la Ley 5/1999 de Urbanismo funciona al revés: requieren licencia los actos que excedan de la normal utilización de los recursos naturales «y al menos» los catorce que enumera. Es una lista abierta, no cerrada. La declaración responsable, en cambio, se regula en el artículo 105 bis con una relación tasada de once actos.

La consecuencia práctica es sencilla: en Madrid la duda se resuelve a favor de la declaración responsable; en Castilla y León, a favor de la licencia.

Qué cambia, caso por caso

Actuación	Comunidad de Madrid	Ávila y Segovia (CyL)
Construcción auxiliar de nueva planta (caseta, trastero, garaje de una planta)	Declaración responsable si es de escasa entidad, no residencial y en una sola planta (art. 155.a)	Licencia. El art. 97.1.a) cubre las construcciones de nueva planta «de todas clases», sin excepción por tamaño
Vivienda de nueva planta	Licencia (art. 152.b, al requerir proyecto)	Licencia (art. 97.1.a)
Demolición	Declaración responsable, salvo edificación protegida (art. 155.g)	Licencia, salvo ruina inminente (art. 97.1.c)
Reforma parcial o no integral	Declaración responsable (art. 155.b)	Declaración responsable (art. 105 bis.1.a)
Reforma integral o total	Licencia si requiere proyecto (art. 152.b)	Licencia (art. 97.1.d)
Ampliación de la vivienda	Según entidad de la obra y necesidad de proyecto	Licencia en todo caso (art. 97.1.b)
Placas solares para autoconsumo	Declaración responsable (art. 155.n)	Declaración responsable (art. 105 bis.1.k)
Aerotermia o geotermia para autoconsumo	Declaración responsable: el art. 155.n) habla de energías renovables en general	No está en la lista del art. 105 bis, que solo menciona energía solar
Punto de recarga de vehículo eléctrico	Declaración responsable (art. 155.ñ)	No figura en la lista de declaración responsable
Cerramiento o vallado de parcela	Declaración responsable (art. 155.f)	Declaración responsable (art. 105 bis.1.c)
Primera ocupación	Declaración responsable (art. 155.c)	Declaración responsable (art. 105 bis.1.j)
Segregación o parcelación	Licencia (art. 152.d)	Licencia (art. 97.1.f)
Tala de arbolado	Licencia, sin distinción de clase de suelo (art. 152.e)	Licencia solo en suelo urbano y urbanizable (art. 97.1.l)

Los tres errores que más veces se repiten

Levantar una construcción auxiliar sin licencia

Es el más frecuente y el más caro de corregir. Un porche cerrado, un trastero, un garaje exento o una caseta de piscina son construcciones de nueva planta. En Madrid, si son de escasa entidad, no residenciales y de una sola planta, entran en el artículo 155.a) y bastaría la declaración responsable. En Ávila o Segovia el artículo 97.1.a) no admite esa excepción: son construcciones de nueva planta y requieren licencia previa.

La diferencia importa porque la declaración responsable permite empezar la obra desde su presentación, mientras que la licencia exige esperar al otorgamiento. Ejecutar sin ese título habilitante deja la obra en situación irregular, con las consecuencias que la normativa prevé para la restauración de la legalidad urbanística.

Demoler antes de tener el título habilitante

Tirar un anexo viejo, una cuadra o un muro de carga es, en Madrid, una actuación de declaración responsable siempre que el inmueble no esté protegido. En Castilla y León la demolición está en la lista de licencia del artículo 97.1.c), y la única salvedad es la ruina inminente. Es un caso donde el régimen madrileño y el castellanoleonés dan resultados directamente opuestos ante la misma obra.

Dar por hecho que toda la renovable va por declaración responsable

La Comunidad de Madrid amplió en 2024 su artículo 155 para incluir los sistemas de aprovechamiento de energías renovables para autoconsumo y los puntos de recarga de vehículo eléctrico. Castilla y León incorporó en 2020 únicamente las instalaciones de energía solar para autoconsumo sobre edificaciones.

Eso deja fuera de la lista tasada del artículo 105 bis a la aerotermia, la geotermia y los puntos de recarga. No significa automáticamente que requieran licencia, pero sí que no cuentan con el amparo expreso de la declaración responsable y que la calificación depende del encaje en el artículo 97 y del desarrollo reglamentario. Es exactamente el tipo de supuesto que conviene consultar antes, no después.

Lo que la ley autonómica no resuelve

Determinar el régimen autonómico es solo el primer paso. Quedan tres capas por encima que pueden cambiar el resultado:

La ordenanza municipal. Cada ayuntamiento concreta documentación, tasas y procedimiento. El ICIO, además, es un impuesto potestativo: cada municipio decide si lo aplica y fija su tipo, con un máximo legal del 4 %. La tasa por licencia urbanística es un tributo distinto y se regula aparte.
La clase de suelo. En suelo rústico el régimen es sustancialmente más restrictivo y puede exigir autorizaciones previas específicas. Buena parte de las parcelas de la sierra no son suelo urbano, y eso cambia el planteamiento entero.
La protección del inmueble o del entorno. Los cascos históricos, los edificios catalogados y los entornos con protección ambiental tienen reglas propias que se superponen a todo lo anterior.

Hay un cuarto factor que no es jurídico pero pesa: los municipios pequeños tienen menos medios técnicos y los plazos reales de resolución rara vez coinciden con los teóricos. Conviene contar con ello en la planificación de la obra.

Qué hacer antes de encargar el proyecto

Confirmar el municipio y la provincia exactos. San Rafael, Los Ángeles de San Rafael, La Estación, Gudillos y Prados no son municipios: pertenecen a El Espinar (Segovia), y la ordenanza aplicable es la de El Espinar.
Comprobar la clasificación del suelo de la parcela en el planeamiento municipal.
Verificar si el inmueble o su entorno tienen algún grado de protección.
Localizar la ordenanza fiscal vigente del municipio para conocer el ICIO y la tasa aplicables.
Ante cualquier duda interpretativa, plantear una consulta urbanística previa antes de invertir en el proyecto.

Si el inmueble está en la Comunidad de Madrid, el punto de partida es distinto y lo tratamos en el artículo sobre qué obras pueden hacerse sin licencia en Madrid.

Este artículo recoge el régimen autonómico vigente según los textos consolidados de ambas leyes en el BOE. No sustituye a la comprobación de la ordenanza del municipio concreto, que es donde se resuelven la documentación exigible y los tributos.

Los pueblos de la sierra: El Espinar, San Rafael, Las Navas, Cebreros

La mayoría de las segundas residencias que compran madrileños en esta zona están repartidas entre dos provincias distintas, y conviene saber en cuál cae la parcela porque cambia el órgano autonómico competente y el boletín donde se publican los anuncios:

Segovia: El Espinar y sus núcleos —San Rafael y Los Ángeles de San Rafael—, Otero de Herreros, Ortigosa del Monte, La Losa, Navas de Riofrío.
Ávila: Las Navas del Marqués, Cebreros, El Tiemblo, Peguerinos, Navalperal de Pinares, El Hoyo de Pinares, San Bartolomé de Pinares.

Las dos provincias son Castilla y León, así que se les aplica la misma Ley 5/1999 y todo lo explicado más arriba. Pero en la sierra aparecen además dos filtros que en la mayor parte de la Comunidad de Madrid no se dan, y que deciden la viabilidad de una casa mucho antes que la licencia.

Filtro 1: si la parcela es suelo rústico, la licencia no es el primer trámite

Buena parte del suelo de estos municipios es rústico. Y en Castilla y León una vivienda en suelo rústico no se resuelve pidiendo licencia: antes hace falta una autorización de uso excepcional. Tres consecuencias prácticas que sorprenden a quien viene de Madrid:

La competencia depende del municipio: resuelve el ayuntamiento si tiene 20.000 habitantes o más, o si cuenta con Plan General; en el resto de municipios resuelve la Comisión Territorial de Urbanismo. Casi todos los pueblos de esta lista están muy por debajo de ese umbral, de modo que la decisión suele salir del ayuntamiento.
Hay un periodo de información pública de quince días, que se anuncia en el Boletín Oficial de la provincia y en un diario de los de mayor difusión. Es un trámite público: cualquiera puede presentar alegaciones sobre tu casa.
El procedimiento se integra en el de la licencia urbanística, pero añade plazo. Contar con los tiempos de una obra en Madrid capital es el error de planificación más habitual en estas operaciones.

Filtro 2: espacios protegidos de la Sierra de Guadarrama

La Ley 7/2013 declaró el Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama, cuyo ámbito territorial alcanza a municipios de esta zona —entre ellos El Espinar, en Segovia, y Peguerinos, en Ávila—. Además del parque propiamente dicho existe una Zona Periférica de Protección de unas 62.655 hectáreas que afecta a 34 municipios, quince en la Comunidad de Madrid y diecinueve en Castilla y León.

Que un municipio aparezca en esa lista no significa que tu parcela concreta esté dentro: los límites son cartográficos y una misma localidad puede tener suelo dentro del parque, dentro de la zona periférica y fuera de ambos. Lo que sí implica es que hay que comprobarlo antes de comprar, porque si la parcela cae dentro pueden ser exigibles autorizaciones sectoriales adicionales a la licencia municipal. A esto se suman, en estos términos municipales, los montes de utilidad pública y los espacios de la Red Natura 2000, con sus propios regímenes.

El orden correcto de comprobaciones

Para una parcela en cualquiera de estos pueblos, el orden que evita sustos es siempre el mismo: primero clasificación y categoría del suelo; después afecciones ambientales y sectoriales; luego qué permite el planeamiento municipal en cuanto a ocupación, altura y retranqueos; y solo al final, el título habilitante. Las comprobaciones previas a la compra están detalladas en nuestra guía sobre qué comprobar antes de comprar una parcela para construirte una casa, y el alcance del encargo completo, en autopromoción de vivienda con arquitecto.

Ninguno de estos extremos puede darse por supuesto a partir del municipio: se comprueban para la referencia catastral concreta. Dos parcelas contiguas en San Rafael pueden tener regímenes distintos.

Si estás valorando una obra en una vivienda de la sierra y no tienes claro qué título habilitante te corresponde, podemos revisar el caso concreto antes de que encargues el proyecto: identificar mal el trámite al principio es lo que suele encarecer la obra al final.

Fuentes

Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, artículos 151, 152 y 155 (texto consolidado, BOE-A-2001-18984). Artículo 155 modificado por la Ley 7/2024, de 26 de diciembre.
Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, artículos 97 y 105 bis (texto consolidado, BOE-A-1999-12599). Artículo 105 bis añadido por la Ley 7/2014 y modificado por el Decreto-ley 4/2020.
Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, en cuanto al régimen de autorización de usos excepcionales en suelo rústico: órgano competente según población o existencia de Plan General, información pública de quince días e integración en el procedimiento de licencia.
Ley 7/2013, de 25 de junio, de declaración del Parque Nacional de la Sierra de Guadarrama (BOE-A-2013-6900), y delimitación de su Zona Periférica de Protección.
Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004, en cuanto al carácter potestativo del ICIO y al límite del tipo de gravamen.