Actualizado 2026

Derramas extraordinarias en comunidades de propietarios: cuándo son legales y cómo impugnarlas

Las derramas extraordinarias son uno de los asuntos que generan más conflictos en las comunidades de propietarios de Madrid. Recibir un recibo inesperado por cientos o incluso miles de euros levanta muchas preguntas: ¿es legal esta derrama? ¿Tengo que pagarla? ¿Puedo impugnarla? En este artículo explicamos el marco legal de las derramas extraordinarias, cuándo son válidas, cómo se aprueban y qué vías tienes para impugnarlas cuando no están bien tramitadas.

Qué es una derrama extraordinaria y cuándo procede

Una derrama extraordinaria es una aportación económica adicional que los propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal deben realizar para hacer frente a gastos imprevistos o que superan lo previsto en el presupuesto ordinario de la comunidad.

Las causas más frecuentes que dan lugar a derramas extraordinarias en los edificios de Madrid son:

• Reparaciones urgentes de elementos comunes (cubierta, fachada, ascensor, instalaciones).
• Obras de conservación obligatorias derivadas de la ITE o de una orden de ejecución municipal.
• Obras de mejora aprobadas en junta (instalación de ascensor, rehabilitación energética, accesibilidad).
• Pagos de deudas o sentencias judiciales contra la comunidad.
• Insuficiencia del fondo de reserva para afrontar gastos imprevistos.

Marco legal: qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las derramas

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en sus artículos 9, 10 y 17, regula las obligaciones de los propietarios y los requisitos para aprobar gastos extraordinarios:

• Art. 9.1.e LPH: los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
• Art. 10 LPH: las obras necesarias para el mantenimiento y conservación del edificio son obligatorias para todos los propietarios, incluso si no las aprueban en junta, cuando vengan impuestas por la Administración o sean necesarias para garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio.
• Art. 17 LPH: las obras de mejora que no sean estrictamente necesarias requieren mayorías específicas para su aprobación. Si el importe de la derrama supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disconforme puede no estar obligado a pagar esa obra de mejora, aunque pierde el derecho a disfrutarla hasta que la pague.

Cómo se aprueba legalmente una derrama extraordinaria

Para que una derrama sea válida y exigible, debe cumplir los siguientes requisitos formales:

• Convocatoria correcta de la junta: debe realizarse con al menos 6 días de antelación (salvo urgencia), por carta certificada o medio fehaciente, y con el orden del día que incluya expresamente el punto de aprobación de la derrama. Una convocatoria defectuosa puede ser causa de impugnación.
• Celebración válida de la junta: la junta debe celebrarse con el quórum mínimo. En segunda convocatoria, cualquier número de propietarios es suficiente para adoptar acuerdos.
• Mayorías según el tipo de obra: para obras de conservación necesarias, basta con mayoría simple de propietarios y cuotas presentes. Para obras de mejora no necesarias, se requieren mayorías más amplias según el art. 17 LPH.
• Acta correctamente redactada: el acuerdo debe recogerse en el acta de la junta con el importe de la derrama, los plazos de pago y la distribución entre propietarios según coeficientes.
• Notificación a los ausentes: los propietarios que no asistieron deben ser notificados del acuerdo adoptado para que puedan ejercer su derecho de impugnación en el plazo legal.

Para profundizar sobre los requisitos formales de las convocatorias y actas, consulta nuestro artículo sobre acta de junta de propietarios: qué debe contener y cómo impugnarla.

Cuándo puedes impugnar una derrama extraordinaria

No toda derrama es automáticamente válida. Puedes impugnarla judicialmente si concurre alguno de los siguientes motivos:

• Defectos de forma en la convocatoria: falta de antelación, ausencia del punto en el orden del día, ausencia de notificación fehaciente.
• Falta de quórum o mayoría en la junta: si el acuerdo no alcanzó la mayoría legalmente exigida para ese tipo de obra.
• Obras de mejora que superan las tres mensualidades: el propietario disconforme puede oponerse a pagar una obra de mejora no necesaria si el importe supera ese umbral, aunque pierde el uso del servicio mejorado.
• Reparto incorrecto de la derrama: si la derrama no se distribuye proporcionalmente a las cuotas de participación de cada propietario, salvo acuerdo unánime en contrario.
• Acuerdo contrario a la ley o gravemente perjudicial para un propietario: el art. 18 LPH permite impugnar cualquier acuerdo de junta que sea contrario a la ley o a los estatutos, o que resulte gravemente lesivo para los intereses de uno o varios propietarios.

Plazos y procedimiento para impugnar una derrama

El plazo para impugnar un acuerdo de junta —incluyendo la aprobación de una derrama— es de 3 meses desde que se adoptó el acuerdo para los propietarios presentes, y de un año desde la notificación para los ausentes. Estos plazos son de caducidad, no de prescripción, por lo que no se interrumpen.

El procedimiento es el siguiente:

• La impugnación se ejercita mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble.
• Es recomendable intentar previamente una mediación o comunicación formal a la comunidad para resolver el conflicto sin juicio.
• Mientras se sustancia el proceso judicial, el propietario demandante debe depositar en el juzgado o en la entidad bancaria designada por la comunidad las cantidades adeudadas para evitar ser declarado moroso.

Para entender mejor cómo funciona la morosidad en comunidades de propietarios, consulta nuestro artículo sobre morosidad en comunidad de propietarios: qué herramientas tiene la junta.

¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo si tienes dudas sobre las obras que originan la derrama o necesitas un informe técnico para apoyar tu impugnación.