Actualizado 2026

Obras en terraza de ático: qué permite la Ley de Propiedad Horizontal

Tener un ático con terraza en Madrid es uno de los activos inmobiliarios más cotizados. Sin embargo, muchos propietarios descubren, a menudo cuando ya han iniciado obras, que la terraza no es de su propiedad plena y que cualquier intervención significativa requiere el acuerdo de la comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal es clara en este punto, aunque su aplicación práctica genera numerosos conflictos. Te explicamos qué puedes hacer, qué necesitas pedir a la comunidad y qué licencias exige el Ayuntamiento.

Terraza del ático: ¿elemento común o privativo?

Esta es la pregunta fundamental. La respuesta, en la mayoría de los casos, es que la terraza del ático es un elemento común de uso privativo: la propiedad de la terraza corresponde a la comunidad de propietarios en su conjunto, pero el derecho de uso exclusivo está atribuido al propietario del ático por los estatutos de la comunidad o por el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Esta distinción tiene consecuencias muy relevantes: el propietario puede usar la terraza con libertad en las condiciones habituales (tomar el sol, tener mobiliario exterior, plantas), pero no puede alterar los elementos comunes (la impermeabilización, la estructura, las barandillas perimetrales, los elementos de cubierta) sin contar con la autorización de la comunidad.

Solo en el caso de que los estatutos de la comunidad o el título constitutivo reconozcan la terraza como elemento privativo de la vivienda (algo menos frecuente pero posible) el propietario tiene mayor libertad de actuación, aunque sigue sujeto a las limitaciones urbanísticas y de licencias.

Qué obras puedes hacer sin permiso de la comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal (artículo 7.1) permite al propietario realizar obras dentro de su espacio privativo sin necesidad de autorización comunitaria, siempre que no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudiquen los derechos de otros propietarios.

En el caso de la terraza del ático, las obras que generalmente no requieren permiso comunitario son: sustitución del pavimento existente por otro de características similares (sin alterar la pendiente ni la impermeabilización subyacente), instalación de mobiliario exterior desmontable (mesas, sillas, sombrillas), colocación de jardineras o maceteros, y pequeñas mejoras en el acabado superficial que no afecten a la estructura.

Sin embargo, incluso estas obras menores pueden requerir licencia municipal. El Ayuntamiento de Madrid exige comunicación previa para muchas de estas actuaciones, especialmente si implican la sustitución de pavimento o la instalación de elementos de más de cierta altura.

Qué obras requieren autorización de la comunidad

Cualquier obra que afecte a elementos comunes o que altere la configuración exterior del edificio requiere acuerdo de la comunidad. En la práctica, en el caso de las terrazas de ático, esto incluye:

Instalación de pérgolas, toldos fijos o estructuras permanentes: aunque estén sobre la terraza privativa, su impacto visual en el edificio o su anclaje en la estructura común exige autorización comunitaria y, generalmente, licencia municipal.

Modificación de la impermeabilización: la cubierta es un elemento común por definición. Si la obra implica levantar la solería y actuar sobre la lámina impermeabilizante, es necesario el acuerdo de la comunidad, independientemente de que el objetivo sea mejorar la estanqueidad.

Modificación o sustitución de barandillas: las barandillas perimetrales de la terraza son elementos de seguridad comunes. Su sustitución o modificación requiere acuerdo comunitario y debe cumplir la normativa de seguridad (altura mínima de 1,10 m según el CTE-DB-SUA).

Cerramiento total o parcial de la terraza: cualquier cerramiento que convierta la terraza en espacio cerrado o habitable está prácticamente prohibido en Madrid salvo que esté expresamente previsto en el planeamiento y cuente con unanimidad de la comunidad y licencia municipal. El artículo sobre terraza cubierta en comunidad de propietarios desarrolla este caso específico.

Instalación de placas solares o aerotermia: si el equipo se instala sobre la terraza del ático y requiere anclaje en elementos estructurales o afecta a la cubierta, necesita acuerdo de la comunidad. Puedes ampliar este tema en el artículo sobre instalación de bomba de calor en piso: trámites y comunidad.

Quórum necesario: qué mayoría exige la ley

La Ley de Propiedad Horizontal establece diferentes mayorías según el tipo de acuerdo:

Mayoría simple (más de la mitad de propietarios y cuotas presentes o representados en junta): para acuerdos de reparación o mantenimiento ordinario de elementos comunes.

Mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas del total de la comunidad: para obras que impliquen modificación de elementos comunes no exigida por la conservación del edificio, como la instalación de pérgolas o elementos que alteren la configuración exterior.

Unanimidad: para cualquier modificación del título constitutivo o de los estatutos, como un cambio en la naturaleza jurídica de la terraza (de común a privativa). También cuando la obra puede considerarse alteración sustancial de la estructura del edificio.

Licencias municipales: qué exige el Ayuntamiento de Madrid

El permiso de la comunidad es necesario pero no suficiente. Además del acuerdo comunitario, muchas obras en terrazas de ático requieren licencia municipal o comunicación previa ante el Ayuntamiento de Madrid. Esto es especialmente relevante para: instalación de pérgolas o toldos de más de cierto vuelo o superficie, modificación de la cubierta del edificio, instalación de equipos de climatización visibles desde el exterior, y cualquier obra que afecte a la fachada o al aspecto exterior del edificio.

Si el edificio tiene nivel de protección patrimonial, cualquier actuación en la terraza debe ser validada también por la Comisión de Patrimonio. La omisión de estos trámites puede dar lugar a expediente de restitución de la legalidad urbanística y obligación de demoler lo ejecutado.

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