Actualizado 2026.

Reparto de gastos de ascensor entre bajos y pisos: qué dice la ley

Pocos asuntos generan tanta tensión en una comunidad de propietarios como el reparto de los gastos del ascensor. ¿Deben pagar los locales y los bajos un elemento que apenas usan? ¿Es lo mismo el mantenimiento que la instalación de un ascensor nuevo? ¿Pueden los estatutos eximir a ciertos vecinos? En esta guía aclaramos qué dice la Ley de Propiedad Horizontal, qué matices ha introducido la jurisprudencia y cómo evitar conflictos en tu comunidad, especialmente en los edificios antiguos de Madrid.

La regla general: la cuota de participación

La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), establece en su artículo 9.1.e) que cada propietario debe contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios e instalaciones, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título constitutivo, o a lo especialmente establecido. Esa cuota (el famoso coeficiente que aparece en la escritura) es el criterio por defecto para repartir el gasto del ascensor: quien tiene un coeficiente mayor paga más, con independencia del uso real.

Por tanto, salvo que exista una norma específica, todos los propietarios, incluidos bajos y locales, contribuyen al gasto del ascensor según su cuota. El uso individual no determina por sí solo la obligación de pago.

La excepción: estatutos que eximen a los bajos

La propia LPH permite que el título constitutivo o los estatutos establezcan un reparto distinto. Es muy frecuente que los estatutos eximan a los locales y a las viviendas de planta baja de contribuir a los gastos de ascensor, por la lógica de que no lo utilizan para acceder a sus inmuebles. Cuando esa exención consta inscrita y es clara, es plenamente válida y vincula a la comunidad.

Ahora bien, hay que leer con cuidado qué gastos cubre exactamente la exención. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha distinguido entre los gastos de conservación y mantenimiento del ascensor existente y los gastos de nueva instalación o sustitución integral. Una cláusula que exime del mantenimiento no exime automáticamente de costear una instalación nueva, y viceversa. La interpretación de estas cláusulas debe ser estricta y atender a su literalidad.

Instalar un ascensor nuevo: mayorías y reparto

Cuando la comunidad quiere instalar un ascensor donde no lo había, entran en juego dos cuestiones: la mayoría necesaria y quién paga. En cuanto a la mayoría, el artículo 17.2 de la LPH permite aprobar la instalación de ascensor (aunque suponga modificación del título o de los estatutos) con el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

El matiz decisivo es el de la accesibilidad. El artículo 10.1.b) de la LPH considera obras obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo, las actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal cuando las solicitan propietarios con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que el coste repercutido anualmente, descontadas subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese supuesto, la instalación es exigible y los bajos pueden verse obligados a contribuir según su cuota, incluso existiendo exenciones para el mantenimiento ordinario.

Si tu comunidad se plantea esta obra, te interesa nuestra guía sobre la reforma de elementos comunes: quórum necesario y proceso legal.

Conservación frente a instalación: por qué importa la distinción

La diferencia entre conservar e instalar no es teórica, tiene consecuencias económicas directas:

• Conservación y mantenimiento. Engrase, revisiones, reparaciones, contrato de mantenimiento, consumo eléctrico. Aquí suelen aplicarse las exenciones estatutarias de los bajos si están bien redactadas.
• Instalación o gran sustitución. Poner un ascensor nuevo o sustituir íntegramente el existente. Se considera una mejora o una obra de accesibilidad y, según los casos y la jurisprudencia, puede repartirse entre todos por cuota aunque existan exenciones de mantenimiento.

Para financiar estas obras la comunidad suele recurrir a una derrama. Conviene conocer cuándo son legales y cómo se aprueban; lo explicamos en nuestro artículo sobre derramas extraordinarias.

Cómo evitar conflictos en la comunidad

El primer consejo es revisar los estatutos y el título constitutivo antes de discutir nada: muchas disputas se resuelven leyendo qué dice exactamente la escritura. El segundo es reflejar con precisión en el acta de la junta qué gasto se está aprobando (mantenimiento, reparación, instalación) y con qué criterio de reparto, para evitar interpretaciones futuras. El tercero es tener presente que las exenciones se interpretan de forma estricta y no se presumen. Y el cuarto, cuando hay obras de accesibilidad de por medio, valorar las subvenciones disponibles, que pueden reducir el coste repercutido y, con ello, el umbral de obligatoriedad. Ante la duda, un informe técnico o jurídico previo evita litigios largos y caros.

Preguntas frecuentes

¿Tienen que pagar los bajos el ascensor de la comunidad?

Por defecto sí, según su cuota de participación, ya que la Ley de Propiedad Horizontal reparte los gastos generales con arreglo al coeficiente. Solo quedan exentos si los estatutos o el título constitutivo lo establecen expresamente, y dentro de los límites de esa exención.

¿Una exención de mantenimiento incluye la instalación de un ascensor nuevo?

No necesariamente. La jurisprudencia distingue entre gastos de conservación y gastos de nueva instalación o sustitución integral. Una cláusula que exime del mantenimiento no exime automáticamente de costear un ascensor nuevo; las exenciones se interpretan de forma estricta.

¿Qué mayoría se necesita para instalar un ascensor?

El artículo 17.2 de la LPH permite aprobar la instalación con el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. Si es una obra de accesibilidad obligatoria, puede no requerir acuerdo previo.

¿Puede obligarse a instalar un ascensor por accesibilidad?

Sí. El artículo 10.1.b) de la LPH considera obligatorias las obras de accesibilidad solicitadas por personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el coste anual repercutido, descontadas ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¿Cómo se reparte el coste de un ascensor nuevo entre los vecinos?

Salvo pacto distinto, se reparte según la cuota de participación de cada propietario. En obras de accesibilidad, incluso los bajos exentos del mantenimiento pueden tener que contribuir. Conviene dejar claro en el acta el criterio de reparto aprobado.

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