Actualizado 2026
Comunicación previa de obras en Madrid: qué puedes hacer sin licencia
En Madrid, no todas las obras requieren obtener una licencia urbanística antes de empezar. Para determinadas intervenciones de menor entidad, la normativa permite tramitar una comunicación previa de obras, un procedimiento más ágil que permite iniciar los trabajos de forma casi inmediata sin esperar meses a una resolución administrativa. Sin embargo, los límites de lo que se puede hacer bajo este régimen son precisos y superarlos puede tener consecuencias graves. Te explicamos todo lo que necesitas saber en 2026.
Qué es la comunicación previa de obras y cómo funciona
La comunicación previa de obras es un trámite mediante el cual el propietario o promotor informa al Ayuntamiento de Madrid de su intención de realizar una obra de escasa entidad, declarando que cumple con la normativa aplicable. A diferencia de la licencia urbanística, no requiere una resolución administrativa favorable previa: el interesado puede iniciar la obra una vez presentada la documentación, salvo que el Ayuntamiento notifique expresamente algún impedimento.
El fundamento legal de este procedimiento está en la Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid, y en las Ordenanzas Municipales de Tramitación de Licencias Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid. Desde 2020, el Ayuntamiento ha ampliado el catálogo de obras que pueden acogerse a este régimen simplificado, en línea con las directrices de simplificación administrativa de la Comunidad de Madrid.
La comunicación se presenta de forma telemática a través de la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid, adjuntando la documentación técnica exigida según el tipo de obra. Tras la presentación, el Ayuntamiento puede personarse a realizar inspecciones y, si detecta que la obra realizada no se corresponde con la comunicada o supera los límites del régimen simplificado, puede ordenar la paralización y exigir la legalización mediante licencia.
Qué obras puedes realizar con comunicación previa en Madrid
La normativa madrileña permite acogerse a la comunicación previa para un amplio catálogo de obras menores. Entre las más habituales se encuentran las siguientes:
Obras de reparación o conservación de elementos de acabado interior (pintura, solados, alicatados, falsos techos) que no afecten a la estructura ni a la fachada. Sustitución de instalaciones interiores —fontanería, electricidad, calefacción— sin modificar la estructura ni elementos comunes. Apertura o cierre de huecos en tabiques interiores no estructurales. Instalación o sustitución de carpinterías interiores. Reforma de cocinas y baños que no impliquen cambio de distribución ni afectación a bajantes o elementos comunes. Instalación de equipos de climatización individuales que no requieran obras en fachada.
En zonas de uso no residencial, también pueden tramitarse mediante comunicación previa determinadas obras de acondicionamiento de locales comerciales que no alteren la estructura ni la fachada del edificio.
Qué obras requieren licencia urbanística aunque parezcan menores
Existe una confusión frecuente sobre los límites del régimen de comunicación previa. Hay intervenciones que intuitivamente parecen menores pero que en Madrid requieren licencia urbanística ordinaria. Conocer estos límites es fundamental para no incurrir en infracciones urbanísticas.
Requieren licencia urbanística: cualquier obra que afecte a la estructura portante del edificio; la demolición total o parcial de elementos estructurales; la apertura o ampliación de huecos en fachada; la instalación de ascensores, montacargas o elementos que afecten a la estructura; la construcción de terrazas, porches o elementos en cubierta; cualquier obra que suponga un cambio de uso del inmueble o de parte del mismo; y las reformas en inmuebles catalogados o en entornos de protección, que además pueden requerir autorización de la Consejería de Cultura de la Comunidad de Madrid.
En edificios construidos antes de 1940 o con protección urbanística, incluso obras menores pueden requerir informe previo de los servicios técnicos municipales antes de poder tramitarse como comunicación previa.
Documentación necesaria y costes del trámite
La documentación exigida para la comunicación previa de obras en Madrid varía según el tipo de obra, pero como mínimo suele incluir: impreso de solicitud normalizado del Ayuntamiento de Madrid, descripción detallada de los trabajos a realizar, presupuesto de ejecución material firmado por el contratista, y en algunos casos plano de situación y planos de las obras previstas.
Para obras de mayor entidad dentro del régimen de comunicación previa, el Ayuntamiento puede requerir memoria técnica suscrita por técnico competente (arquitecto o aparejador). Esta memoria no es un proyecto completo, pero debe justificar que la obra cumple con la normativa aplicable.
Las tasas municipales por comunicación previa de obras en Madrid se calculan aplicando un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material. Con carácter general, son notablemente inferiores a las de una licencia de obras ordinaria. Para obras de hasta 30.000 euros de PEM, las tasas suelen oscilar entre 200 y 600 euros, aunque el cálculo exacto depende de las tarifas vigentes en cada momento.
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