Actualizado 2026
Ser propietario de un edificio o una vivienda en Madrid no es solo un derecho: la ley impone un deber activo de mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato. Es el llamado deber de conservación, y su incumplimiento puede acabar en órdenes de ejecución, multas coercitivas e incluso ejecución subsidiaria a costa del propietario. Te explicamos qué exige exactamente la normativa, hasta dónde llega la obligación y qué hacer si recibes un requerimiento del ayuntamiento.
Qué es el deber de conservación y dónde está regulado
El deber de conservación obliga a los propietarios de terrenos, construcciones y edificios a mantenerlos en condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato público. Está recogido, en el ámbito estatal, en el artículo 15 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015) y, en la Comunidad de Madrid, en la Ley 9/2001, del Suelo, que regula el deber de conservación y rehabilitación y las órdenes de ejecución. En Madrid capital se añade la ordenanza municipal en materia de conservación de la edificación, que articula la inspección técnica y los procedimientos de intervención.
La obligación recae sobre el propietario —en edificios en régimen de propiedad horizontal, sobre la comunidad respecto de los elementos comunes— con independencia de quién use el inmueble. No es una obligación de resultado estética, sino de mantenimiento técnico: cubiertas que no filtren, fachadas sin riesgo de desprendimiento, estructuras sin patologías activas e instalaciones en condiciones de uso seguras.
La ITE como instrumento de control del deber de conservación
La forma habitual en que la administración verifica el cumplimiento es la Inspección Técnica de Edificios (ITE). En Madrid, los edificios deben pasar la inspección al alcanzar la antigüedad fijada por la normativa y repetirla periódicamente. Un resultado desfavorable no es una sanción: es un diagnóstico que obliga a ejecutar las obras de subsanación en los plazos señalados según la gravedad de las deficiencias.
Ignorar una ITE desfavorable sí tiene consecuencias: el expediente pasa a disciplina, el ayuntamiento puede dictar orden de ejecución y, en paralelo, el edificio queda marcado en los registros municipales, algo que complica ventas, hipotecas y contratación de seguros. Actuar pronto, con un plan de obras razonable pactado con los servicios técnicos municipales, es casi siempre más barato que resistirse.
Órdenes de ejecución: qué son y cómo responder
La orden de ejecución es la resolución municipal que impone al propietario la realización de obras concretas de conservación (reparar una cornisa con riesgo de caída, sanear una medianería, retirar elementos en mal estado). Suele fijar un plazo y describir las obras exigidas. Frente a ella caben tres actitudes: cumplirla en plazo, alegar (por ejemplo, si el alcance es desproporcionado o la deficiencia no es imputable al propietario) o recurrirla.
Lo que no conviene es dejarla caducar sin respuesta, porque el ayuntamiento dispone de dos herramientas potentes: las multas coercitivas, que pueden reiterarse periódicamente mientras persista el incumplimiento, y la ejecución subsidiaria, en la que la administración ejecuta las obras por sí misma y repercute el coste íntegro al propietario, con recargos. En casos de riesgo inminente puede incluso ordenar medidas cautelares inmediatas como apeos, vallados o desalojos parciales.
Hasta dónde llega la obligación: el límite del deber de conservación
El deber de conservación no es ilimitado. La legislación estatal fija como límite general las obras cuyo coste no supere la mitad del valor de reposición del edificio (el coste de construir de nuevo un inmueble equivalente, descontado el valor del suelo). Por encima de ese umbral se entra en el terreno de la declaración de ruina, con un régimen jurídico distinto en el que se ponderan la seguridad, el valor del edificio y, si está protegido, su interés patrimonial.
La administración puede, no obstante, imponer obras adicionales por motivos de interés general (por ejemplo, mejoras de accesibilidad o adaptación a normas de seguridad), sufragando en su caso la parte que exceda del deber legal. Y en edificios catalogados el deber de conservación se intensifica: la ruina no equivale a demolición libre, y las obras deben respetar los valores protegidos.
Conservación y rehabilitación: de la obligación a la oportunidad
Cumplir el deber de conservación no tiene por qué limitarse a reparar. Muchas comunidades aprovechan una obra obligada —una rehabilitación de fachada, una renovación de cubierta— para incorporar mejoras de eficiencia energética y accesibilidad que revalorizan el edificio y pueden acogerse a subvenciones autonómicas, municipales o de fondos europeos. La diferencia de coste entre «reparar sin más» y «reparar mejorando» suele ser mucho menor de lo que se piensa, porque los medios auxiliares (andamios, licencias, dirección de obra) ya están pagados.
Un arquitecto puede ayudarte a convertir el requerimiento en un proyecto único que resuelva la deficiencia, capture ayudas y deje el edificio al día de normativa durante décadas.
Qué hacer si recibes un requerimiento: pasos recomendados
Primero, no dejar pasar los plazos: solicita vista del expediente y confirma qué se exige exactamente y con qué fundamento. Segundo, encarga a un técnico un informe del estado real del elemento afectado; a veces la deficiencia es menor de lo que aparenta, y otras veces es mayor y conviene saberlo cuanto antes. Tercero, valora alegaciones o recurso solo con base técnica sólida; un recurso sin informe suele ser tiempo perdido. Cuarto, si las obras proceden, tramita la licencia o declaración responsable, ejecuta con dirección facultativa y comunica la subsanación al ayuntamiento para cerrar el expediente. Si el origen del problema es una obra ilegal de un tercero, el cauce puede ser un expediente de disciplina urbanística, no una orden de conservación contra ti.
Casos particulares: solares, locales, edificios protegidos y fincas alquiladas
El deber de conservación no se limita a los edificios de viviendas. Los solares deben mantenerse limpios, vallados y en condiciones de seguridad y salubridad: los ayuntamientos madrileños dictan con frecuencia órdenes de ejecución por vegetación descontrolada, vertidos o vallados caídos, y la ejecución subsidiaria en solares es especialmente ágil. Los locales comerciales vacíos responden igualmente de su fachada, persianas y elementos volados; el hecho de no tener actividad no exime de nada. En los edificios catalogados o protegidos, el deber se refuerza: además de la seguridad, hay que conservar los valores que motivaron la protección (fábricas, carpinterías, elementos ornamentales), las intervenciones exigen técnicas y materiales compatibles y las órdenes de ejecución pueden incluir la reposición de elementos alterados. A cambio, estos inmuebles suelen tener acceso preferente a líneas de ayudas a la rehabilitación del patrimonio.
En las fincas arrendadas, la posición del propietario es doble: frente a la administración responde él, pero frente al inquilino la Ley de Arrendamientos Urbanos le obliga a las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, sin poder repercutirlas como mejora. Documentar el estado del inmueble al inicio del arriendo y atender pronto las comunicaciones de daños evita que una gotera menor acabe siendo simultáneamente un conflicto arrendaticio y un expediente municipal.
Cuánto cuesta cumplir: presupuestar la conservación con cabeza
La conservación planificada es radicalmente más barata que la conservación forzada. Una comunidad que revisa cubierta e instalaciones cada año y pasa sus inspecciones en plazo reparte gastos previsibles; una que espera a la orden de ejecución paga lo mismo más andamios de urgencia, proyectos redactados contra reloj, posibles multas coercitivas y el sobrecoste típico de contratar sin comparar. Como referencia orientativa, destinar anualmente entre el 0,5 % y el 1 % del valor de construcción del edificio a mantenimiento preventivo suele absorber la práctica totalidad de las patologías antes de que se conviertan en problemas estructurales. El fondo de reserva legal de las comunidades —como mínimo el 10 % del presupuesto ordinario— existe precisamente para esto, y las comunidades que lo dotan por encima del mínimo afrontan las ITE sin derramas traumáticas.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga las obras de conservación en un edificio de viviendas?
En elementos comunes (fachada, cubierta, estructura, portal), la comunidad de propietarios, repartiendo el coste según coeficiente salvo que los estatutos dispongan otra cosa. En el interior de cada vivienda, su propietario.
¿Puede el ayuntamiento obligarme a rehabilitar si el edificio no da problemas?
Puede exigir lo necesario para mantener seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato, normalmente a partir de una ITE desfavorable o de una denuncia. No puede exigir mejoras ilimitadas: el deber tiene como tope legal la mitad del valor de reposición del edificio.
¿Qué pasa si no cumplo una orden de ejecución?
El ayuntamiento puede imponer multas coercitivas reiteradas y, finalmente, ejecutar las obras de forma subsidiaria cobrándote el coste. Además, la pasividad puede agravar la responsabilidad si el mal estado causa daños a terceros.
¿El inquilino tiene alguna obligación de conservación?
El arrendatario responde de las pequeñas reparaci