Actualizado 2026
Cuando solicitas una licencia de obras en Madrid, el Ayuntamiento no solo te cobra las tasas administrativas: también te exige el pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Es un tributo municipal que muchos propietarios desconocen hasta que reciben la liquidación, y que puede representar un coste relevante en reformas e obras nuevas. En este artículo te explicamos qué es exactamente, cómo se calcula, cuándo y cómo se paga y qué puedes hacer si la liquidación es errónea.
Qué es el ICIO y qué obras lo generan
El ICIO está regulado por la Ley de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), artículos 100 a 103. Se trata de un impuesto local de carácter real que grava la realización de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija la obtención de la correspondiente licencia urbanística, aunque esta no haya sido aún otorgada.
Lo generan, entre otras actuaciones:
- Obras de nueva planta y ampliación de edificios.
- Reformas integrales o parciales de viviendas y locales que requieran licencia de obra mayor.
- Instalaciones industriales.
- Obras de urbanización y demolición.
- Grandes instalaciones (paneles solares, ascensores, etc.) cuando precisan licencia.
Las obras que solo requieren comunicación previa —sin licencia expresa— no generan ICIO en Madrid, aunque sí las tasas por presentación de la comunicación. Si tienes dudas sobre qué tipo de trámite necesitas, consulta nuestro artículo sobre comunicación previa de obras en Madrid.
Cómo se calcula el ICIO en Madrid: tipo impositivo y base imponible
La fórmula es sencilla:
ICIO = Base Imponible × Tipo Impositivo
- Base imponible: es el coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra, excluidos los honorarios profesionales de arquitectos e ingenieros, el beneficio empresarial del contratista y cualquier otro concepto que no integre el coste de ejecución material (CEM).
- Tipo impositivo en Madrid: el Ayuntamiento de Madrid aplica un tipo del 4% sobre la base imponible, que es el máximo permitido por la Ley de Haciendas Locales.
Ejemplo práctico: si el presupuesto de ejecución material de tu reforma es de 80.000 €, el ICIO será de 80.000 × 0,04 = 3.200 €.
Es importante que el presupuesto que presentas en el proyecto sea realista, porque el Ayuntamiento puede comprobar el coste a través de tablas de valores de referencia (módulos del Colegio Oficial de Arquitectos) y practicar una liquidación complementaria si considera que el presupuesto está infravalorado.
Cuándo y cómo se paga el ICIO en Madrid
El ICIO se liquida en dos momentos:
1. Autoliquidación provisional al solicitar la licencia
Cuando presentas la solicitud de licencia, debes abonar una autoliquidación provisional basada en el presupuesto que tú mismo declaras en el proyecto. Este pago es un depósito que el Ayuntamiento acepta, pero que no es definitivo.
2. Liquidación definitiva al finalizar la obra
Una vez terminada la obra, el Ayuntamiento practica la liquidación definitiva comprobando el coste real ejecutado. Si este es mayor que el declarado, te reclamará la diferencia más los intereses correspondientes. Si es menor, deberá devolverte el exceso ingresado. Por eso es fundamental que el presupuesto inicial del proyecto sea preciso: ni inflado ni infravalorado.
Bonificaciones y exenciones del ICIO en Madrid
La Ley de Haciendas Locales permite a los ayuntamientos establecer bonificaciones facultativas. En Madrid existen varias que conviene conocer:
- Bonificación del 50% para construcciones, instalaciones u obras que incorporen sistemas de aprovechamiento de energía solar. Debes justificarlo documentalmente en el proyecto.
- Bonificación del 50% para obras de rehabilitación en edificios declarados de especial interés o utilidad municipal por concurrir circunstancias sociales, culturales, histórico-artísticas o de fomento del empleo.
- Bonificación del 95% para obras de utilidad municipal o interés social.
Estas bonificaciones deben solicitarse expresamente en el momento de presentar la autoliquidación provisional. No se aplican de oficio. Si tu reforma incluye instalación de energía solar, es importante que el proyecto lo refleje con claridad para poder solicitar la bonificación correspondiente. Consulta nuestro artículo sobre instalación de paneles solares en comunidades de propietarios en Madrid para más detalles.
Qué hacer si el Ayuntamiento te liquida el ICIO por un importe mayor al declarado
Es frecuente que, al finalizar la obra o durante la inspección, el Ayuntamiento de Madrid practique una liquidación complementaria elevando la base imponible. Esto ocurre cuando los técnicos municipales consideran que el coste real de la obra es superior al declarado.
Tienes varias opciones:
- Recurso de reposición: presentarlo ante el propio órgano municipal en el plazo de un mes desde la notificación. Es el paso previo obligatorio antes de acudir a la vía económico-administrativa.
- Reclamación económico-administrativa: ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal (TEAM) si el recurso de reposición es desestimado.
- Recurso contencioso-administrativo: ante los tribunales de justicia como última instancia.
Para impugnar la liquidación necesitarás un informe técnico de tu arquitecto que justifique el coste real de la obra y su discrepancia con los módulos municipales. Esta es una de las situaciones en que un informe pericial de arquitecto resulta especialmente útil, como explicamos en nuestro artículo sobre informes periciales de arquitecto en Madrid.
ICIO vs. Tasa por Licencia de Obra: diferencias que debes conocer
Muchos propietarios confunden el ICIO con la tasa por expedición de licencia. Son conceptos distintos:
- ICIO: impuesto sobre el coste de la obra. Se calcula como porcentaje del presupuesto de ejecución material. Su importe es proporcional a la obra y puede ser elevado.
- Tasa por licencia: precio público que cobra el Ayuntamiento por el servicio de tramitar y resolver el expediente de licencia. Se calcula según tablas propias del Ayuntamiento y es independiente del ICIO.
Ambos conceptos se pagan por separado y con documentos de pago distintos. Al solicitar la licencia, recibirás dos autoliquidaciones: una por la tasa y otra por el ICIO. Asegúrate de abonar ambas dentro del plazo indicado para evitar recargos.
Preguntas frecuentes
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid para gestionar los trámites de tu licencia de obras y calcular correctamente el ICIO? Contacta con nuestro equipo y te orientamos desde el primer paso.