Solicitar una licencia de obras en Madrid no solo implica tiempo y documentación: también tiene un coste económico que muchos propietarios y promotores desconocen hasta que reciben la liquidación. Las tasas municipales por licencias urbanísticas en Madrid pueden variar considerablemente según el tipo de obra, su presupuesto y el municipio. Esta guía explica qué tributos se aplican, cómo se calculan y qué puedes hacer para estimarlos con antelación.
¿Qué tributos se pagan al tramitar una licencia de obras en Madrid?
Cuando solicitas una licencia de obras en el municipio de Madrid (o en cualquier otro del área metropolitana), estás sujeto a dos tipos de cargas económicas diferentes:
En primer lugar, el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), regulado por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Este impuesto grava el coste real y efectivo de la obra, y en el Ayuntamiento de Madrid se aplica un tipo del 4 % sobre el presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra.
En segundo lugar, las tasas urbanísticas, que son contraprestaciones por los servicios de tramitación, supervisión e inspección que realiza la administración. A diferencia del ICIO, las tasas no son un impuesto sino el precio del servicio administrativo, y su cuantía varía según el tipo de expediente y la normativa de cada ayuntamiento.
Ambos conceptos se liquidan de forma separada y en momentos distintos del proceso. Si tienes dudas sobre los tipos de licencias existentes, puedes consultar nuestra guía sobre licencias de obra mayor y menor en Madrid.
El ICIO en Madrid: cómo se calcula y cuándo se paga
El ICIO se calcula aplicando el tipo impositivo (4 % en Madrid capital) sobre el presupuesto de ejecución material de la obra. Este presupuesto es el coste de los trabajos sin incluir beneficio industrial, gastos generales ni IVA.
El proceso de liquidación funciona de la siguiente manera. Al conceder la licencia, el Ayuntamiento practica una liquidación provisional sobre el presupuesto declarado. Una vez finalizada la obra, puede practicar una liquidación definitiva si el coste real difiere del declarado. En casos de obras de gran envergadura, el Ayuntamiento puede exigir que el presupuesto se ajuste a los módulos de coste del Colegio de Arquitectos, si el declarado resulta insuficiente.
Ejemplo orientativo: para una reforma integral de 100.000 € de PEM, el ICIO en Madrid capital sería de aproximadamente 4.000 €. Para una obra nueva de 500.000 € de PEM, el ICIO ascendería a 20.000 €.
Tasas urbanísticas en Madrid: tipos y cuantías orientativas
El Ayuntamiento de Madrid establece sus tasas urbanísticas en la Ordenanza Fiscal reguladora de las tasas por servicios urbanísticos, que se actualiza periódicamente. Para 2026, las tasas más relevantes son:
Las tasas por tramitación de licencias de obras se calculan aplicando un porcentaje sobre el PEM, con mínimos y máximos establecidos. El porcentaje varía según el tipo de actuación: para obras mayores residenciales suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 % del PEM. Para obras en edificios protegidos puede aplicarse una reducción.
Las tasas por declaraciones responsables (que en Madrid han sustituido a las licencias en numerosas obras menores desde la entrada en vigor de la ordenanza de simplificación) son significativamente inferiores a las licencias clásicas, con tarifas planas o porcentajes reducidos.
Las tasas de comunicación previa, aplicables a obras de escasa entidad, son las más reducidas. Para trabajos que no requieren proyecto técnico, pueden ascender a importes simbólicos de entre 50 y 200 €.
Diferencias entre municipios del área metropolitana
Es importante tener en cuenta que los tipos del ICIO y las tasas urbanísticas varían entre el municipio de Madrid y los municipios del área metropolitana. Mientras Madrid capital aplica el 4 % de ICIO, otros municipios como Pozuelo, Alcobendas, Las Rozas o Getafe pueden aplicar tipos distintos (habitualmente entre el 2 % y el 4 %). Las tasas de tramitación también difieren, y algunos municipios aplican tarifas planas por tipo de expediente en lugar de porcentajes.
Si tu obra está ubicada fuera de Madrid capital, consulta la ordenanza fiscal del ayuntamiento correspondiente o solicita información previa antes de elaborar el presupuesto de la actuación. Puedes ampliar información sobre la tramitación urbanística en municipios del área en nuestra guía sobre urbanismo en el área metropolitana de Madrid.
¿Puedo deducir el ICIO en la declaración del IRPF o del Impuesto de Sociedades?
El ICIO y las tasas urbanísticas son gastos necesarios para la ejecución de la obra, por lo que en determinadas circunstancias pueden ser deducibles. En el IRPF, si la vivienda se destina a alquiler, estos gastos forman parte del coste de adquisición o mejora del inmueble y se integran en la base de amortización o se deducen en el rendimiento del capital inmobiliario. En el Impuesto de Sociedades, constituyen un gasto fiscalmente deducible si la obra está vinculada a la actividad empresarial.
No obstante, para viviendas habituales o de uso propio no hay deducción directa en cuota del IRPF por este concepto. La consulta con un asesor fiscal es recomendable cuando los importes son significativos.
Preguntas frecuentes sobre tasas de licencias de obras en Madrid
¿Cuánto cuesta el ICIO en Madrid capital en 2026?
El ICIO en Madrid capital se aplica al tipo del 4 % sobre el presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra. Así, una reforma de 50.000 € de PEM generaría un ICIO de 2.000 €. A esto hay que sumar las tasas urbanísticas de tramitación, que son un concepto distinto.
¿Cuándo se paga el ICIO: antes o después de la obra?
El Ayuntamiento practica una liquidación provisional al conceder la licencia, que debe abonarse antes de iniciar la obra. Posteriormente puede practicar una liquidación definitiva cuando finaliza la obra si el coste real difiere del declarado.
¿Las obras con declaración responsable también pagan ICIO?
Sí. El ICIO se devenga por el hecho de realizarse la construcción, instalación u obra, con independencia de que se requiera licencia o declaración responsable. La diferencia está en las tasas de tramitación administrativa, que son menores en el procedimiento de declaración responsable.
¿Hay bonificaciones en el ICIO para obras de rehabilitación energética?
Sí. El Ayuntamiento de Madrid contempla bonificaciones de hasta el 50 % en el ICIO para obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética del edificio o que se realicen en edificios declarados de especial interés histórico-artístico. Los requisitos y porcentajes se establecen en la ordenanza fiscal vigente.
¿El arquitecto puede asesorarme sobre las tasas de mi obra?
Sí. El arquitecto redactor del proyecto conoce el presupuesto de ejecución material de la obra y puede orientarte sobre el ICIO y las tasas previsibles. Para cuestiones fiscales específicas (deducibilidad, sociedades) es conveniente complementarlo con asesoramiento fiscal.
Si necesitas un presupuesto detallado de tu obra o quieres saber exactamente cuánto te costarán las tasas antes de iniciar el proyecto, consulta también nuestra guía sobre cómo pedir un presupuesto de reforma en Madrid.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo. Te orientamos sobre costes, tasas y tramitación antes de que empieces con tu proyecto.