✓ Actualizado a septiembre de 2026 conforme a la Ordenanza Fiscal 7/2023 (ICIO) y a la Ordenanza Fiscal 10/2023 (tasa urbanística), en su redacción vigente para 2026.
Respuesta rápida: tramitar una obra en el municipio de Madrid tiene dos costes municipales distintos. El ICIO, que es un impuesto del 3,75 % sobre el presupuesto de ejecución material. Y la tasa urbanística (TPSU), que no es un porcentaje: es una cuota fija según el tipo de obra y la superficie. Una reforma de acondicionamiento de menos de 150 m² por declaración responsable paga 271,01 € de tasa; una obra nueva de hasta 500 m² por licencia, 1.011,70 €.
La confusión más habitual es tratar ambos conceptos como si fueran lo mismo, o suponer que la tasa se calcula sobre el presupuesto. No es así, y la diferencia importa: en obras pequeñas la tasa puede superar al impuesto, y en obras grandes ocurre justo lo contrario.
Los dos costes municipales, y en qué se diferencian
| ICIO | Tasa urbanística (TPSU) | |
|---|---|---|
| Qué es | Impuesto sobre el coste de la obra | Precio del servicio administrativo de tramitación |
| Cómo se calcula | 3,75 % del presupuesto de ejecución material | Cuota fija según tipo de obra y superficie |
| Norma | Ordenanza Fiscal 7/2023, art. 25 | Ordenanza Fiscal 10/2023, arts. 14 y 19 |
| Cuándo se paga | Un mes desde la concesión de la licencia, o al presentar la declaración responsable | Con la tramitación |
| ¿Admite bonificación? | Sí, varias y de importe alto | No, salvo reducciones por desistimiento o caducidad |
ICIO: el 3,75 % y, sobre todo, sobre qué no se aplica
El tipo del ICIO en el municipio de Madrid es del 3,75 % desde el 1 de enero de 2024, cuando la Ordenanza Fiscal 7/2023 lo rebajó desde el 4 % anterior. Si has leído la cifra del 4 % en algún sitio, está desactualizada.
La base imponible es el coste de ejecución material. Y aquí está el punto que más dinero ahorra, porque el artículo 23.2 de la ordenanza excluye expresamente de esa base:
- el IVA y demás impuestos análogos;
- las tasas y precios públicos vinculados a la propia obra;
- los honorarios profesionales (arquitecto, dirección de obra, coordinación);
- el coste de las partidas de seguridad y salud;
- el beneficio empresarial del contratista;
- cualquier otro concepto que no sea estrictamente ejecución material.
Un presupuesto de constructor «llave en mano» incluye gastos generales y beneficio industrial. Si se declara ese importe íntegro como base del ICIO, se está pagando de más. Conviene aportar el presupuesto desglosado.
Ejemplo: una reforma con un PEM de 100.000 € genera un ICIO de 3.750 €. Una obra nueva con 500.000 € de PEM, 18.750 €.
Liquidación provisional y definitiva
El ICIO se exige en régimen de autoliquidación y el pago inicial es a cuenta. Al terminar la obra hay un mes para presentar la declaración del coste real y efectivo. Si el coste final fue menor, procede solicitar la devolución del exceso; si fue mayor, hay que abonar la diferencia. Esa devolución no es automática: hay que pedirla.
Tasa urbanística: las cuotas reales de 2026
La TPSU no depende del presupuesto sino del tipo de actuación y de la superficie. Estas son las cuotas vigentes para las obras en edificios, según se tramiten por licencia (art. 14) o por declaración responsable (art. 19):
| Tipo de obra | Licencia | Declaración responsable |
|---|---|---|
| Conservación y mantenimiento, hasta 500 m² | 498,80 € | 448,92 € |
| Consolidación, restitución tipológica o restauración, hasta 500 m² | 498,80 € | 448,92 € |
| Acondicionamiento, hasta 150 m² | 301,13 € | 271,01 € |
| Reestructuración puntual y parcial, hasta 500 m² | 1.525,00 € | 1.320,98 € |
| Reestructuración general, hasta 500 m² | 1.855,85 € | 1.252,70 € |
| Obras exteriores, por planta afectada | 90,68 € | 81,61 € |
| Cuota mínima | 123,70 € | 111,33 € |
Por encima de esos umbrales de superficie la cuota se incrementa por tramos. En acondicionamiento, por ejemplo, 79,30 € por cada 100 m² o fracción de exceso en licencia, y 71,37 € en declaración responsable.
Otras actuaciones frecuentes:
- Obra nueva hasta 500 m²: 1.011,70 € por licencia · 910,53 € por declaración responsable. Por encima, 161,90 € y 145,71 € por cada 100 m² de exceso.
- Demolición hasta 50 m²: 242,75 € por licencia · 218,48 € por declaración responsable.
- Ampliación de hasta 25 m²: 242,75 € por licencia · 174,78 € por declaración responsable.
- Parcelación o segregación: 67,95 € por cada finca aportada o resultante, con un mínimo de 135,90 € (art. 18).
- Primera ocupación y funcionamiento, obras hasta 500 m²: 264,38 € (art. 21).
- Consulta urbanística común: 137,55 € · especial: 283,91 € · informe de viabilidad urbanística: 276,25 € (art. 8).
- Informe sectorial necesario para tramitar la licencia o la declaración responsable: 358,92 €, que se suma a la cuota anterior (art. 9).
Ese último punto se pasa por alto con frecuencia: si el expediente necesita informe de Patrimonio, Bomberos o Medio Ambiente, cada informe añade su propia cuota.
Un detalle que encarece las declaraciones responsables
En la declaración responsable, si de la primera comprobación municipal resulta que hay deficiencias que subsanar, cada comprobación posterior añade un 10 % de lo ya pagado. Presentar documentación incompleta sale caro dos veces: en plazo y en dinero.
Bonificaciones del ICIO: hay que pedirlas en dos meses
Todas las bonificaciones del ICIO son rogadas. Se solicitan en el plazo de dos meses desde la concesión de la licencia o desde la presentación de la declaración responsable (art. 18). Pasado ese plazo se deniegan sin más. Es probablemente el error más caro de todo el proceso.
| Supuesto | Bonificación | Artículo |
|---|---|---|
| Aprovechamiento térmico o eléctrico de energía solar para autoconsumo | 95 % | 13 |
| Obras de accesibilidad para personas con discapacidad | 90 % | 16 |
| Implantación o cambio de actividad, sobre los primeros 45.000 € | 95 % | 12 |
| Obras en edificios con nivel de protección 1 | 75 % | 10 |
| Obras en edificios con nivel de protección 2 | 35 % | 10 |
| Obras en edificios con nivel de protección 3 | 10 % | 10 |
| Vivienda de protección pública (VPPB, VPPA) | 40 % | 15 |
| Puntos de recarga de vehículo eléctrico | 20 % | 14 |
Dos matices importantes sobre la del 90 % por accesibilidad, que es la que más suelen desconocer las comunidades:
- Alcanza a los elementos comunes que sirven de paso entre la finca y la vía pública: escaleras, ascensores, pasillos, portales, rampas.
- Además de a quienes tienen reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 %, se equiparan los pensionistas con incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez, y las personas mayores de setenta años respecto de esas obras en elementos comunes.
- No se aplica cuando la adaptación sea obligatoria por normativa.
Si tu comunidad está valorando instalar un ascensor, esta bonificación cambia los números de la derrama. Puedes verlo en contexto en nuestra guía sobre cómo tramitar un ascensor en un edificio antiguo de Madrid y qué ayudas existen.
Si renuncias, desistes o el expediente caduca
- Desistimiento antes de la resolución: se reduce al 25 % de la cuota (art. 26.1). También se considera desistimiento no aportar en plazo la documentación requerida.
- Caducidad del procedimiento por deficiencias del interesado: se reduce al 50 % (art. 26.3).
- Denegación tras tramitación completa: la cuota no se reduce (art. 26.4).
- Renuncia a ejecutar una obra ya autorizada: no se devuelve la tasa, salvo que en declaración responsable se renuncie antes de la comprobación documental (art. 24).
Ejemplo completo: reforma de acondicionamiento de 120 m²
Supuesto hipotético, con PEM de 60.000 € y tramitación por declaración responsable, sin informes sectoriales:
- ICIO: 3,75 % de 60.000 € = 2.250 €
- Tasa urbanística (acondicionamiento hasta 150 m², declaración responsable) = 271,01 €
- Total municipal: 2.521,01 €
Si el presupuesto del constructor fuera de 78.000 € con gastos generales y beneficio industrial incluidos, y se declarase esa cifra como base, el ICIO subiría a 2.925 €. La diferencia —675 €— es lo que cuesta no desglosar el presupuesto.
Fuera del municipio de Madrid
Todo lo anterior aplica al término municipal de Madrid. En el resto de municipios de la Comunidad, el ICIO sigue el mismo marco estatal (artículos 100 a 103 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, con un tipo máximo del 4 %), pero cada ayuntamiento fija su propio tipo dentro de ese límite y su propia ordenanza de tasas. No trasladar las cifras de Madrid capital a Pozuelo, Alcobendas o Getafe: hay que consultar la ordenanza fiscal de cada municipio.
Preguntas frecuentes
¿El ICIO en Madrid es del 4 %?
No. Es del 3,75 % desde el 1 de enero de 2024, cuando entró en vigor la Ordenanza Fiscal 7/2023. El 4 % es el tipo máximo que permite la ley estatal, y era el que Madrid aplicaba antes.
¿La tasa se calcula como un porcentaje del presupuesto?
No. En el municipio de Madrid es una cuota fija por tipo de obra y superficie. El presupuesto solo interviene en el ICIO.
¿Entran los honorarios del arquitecto en la base del ICIO?
No. El artículo 23.2 de la Ordenanza Fiscal 7/2023 los excluye expresamente, igual que el IVA, las partidas de seguridad y salud y el beneficio del contratista.
¿Puedo pedir la bonificación cuando quiera?
No. Las bonificaciones son rogadas y el plazo es de dos meses desde la concesión de la licencia o la presentación de la declaración responsable.
¿Y si al final la obra costó menos de lo presupuestado?
Hay un mes desde la finalización para declarar el coste real y solicitar la devolución del exceso ingresado. Si no se pide, no se devuelve.
Fuentes oficiales
- Ordenanza Fiscal 7/2023, de 22 de diciembre, reguladora del ICIO — Ayuntamiento de Madrid (arts. 23, 25 y capítulos V, VI y VIII).
- Ordenanza Fiscal 10/2023, reguladora de la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos — redacción vigente para 2026 (arts. 8 a 26).
- Texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004), artículos 100 a 103.
Las cuotas se actualizan con las ordenanzas fiscales de cada ejercicio. Antes de cerrar un presupuesto conviene comprobar la cifra vigente en la sede electrónica del Ayuntamiento. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal.
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