Actualizado 2026
Arquitecto para unir dos pisos en Madrid: proceso, licencia y costes
Unir dos pisos contiguos —o uno encima de otro— es una de las operaciones más rentables para ganar superficie en Madrid sin cambiar de barrio. Pero no es una simple reforma: afecta a la estructura del edificio, a la división horizontal y, en muchos casos, requiere el acuerdo de la comunidad de propietarios. En esta guía te explicamos qué hace el arquitecto en cada fase, qué licencia necesitas, qué dice la normativa madrileña y cuánto cuesta todo el proceso en 2026.
¿Se pueden unir dos pisos en Madrid? Requisitos previos
Sí, la unión de dos viviendas es legal y relativamente frecuente en Madrid, pero deben cumplirse varias condiciones antes de plantear la obra:
Titularidad: ambas viviendas deben pertenecer al mismo propietario (o a propietarios que actúen conjuntamente, por ejemplo un matrimonio). La unión física de dos fincas registrales de distintos dueños no es viable sin antes resolver la propiedad.
Estatutos de la comunidad: la Ley de Propiedad Horizontal (art. 10.3.b LPH) permite la agrupación de pisos, pero exige autorización administrativa y, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, la aprobación de la junta de propietarios por mayoría de tres quintos, ya que se modifica el título constitutivo y las cuotas de participación. Revisa los estatutos: algunos edificios ya autorizan expresamente estas operaciones y evitan el paso por junta.
Viabilidad técnica: el arquitecto debe verificar que el muro o forjado que separa las viviendas puede abrirse. Entre pisos contiguos suele tratarse de un muro de carga o un tabique; entre plantas, la apertura del forjado para una escalera interior es una intervención estructural que exige proyecto y cálculo específico.
Normativa urbanística: la vivienda resultante debe cumplir las condiciones de habitabilidad del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y de las ordenanzas municipales: programa mínimo, ventilación e iluminación de las piezas habitables, etc. En la práctica, unir dos viviendas que ya eran legales rara vez plantea problemas de habitabilidad.
Qué hace el arquitecto en la unión de viviendas
La intervención del arquitecto es obligatoria siempre que la obra afecte a elementos estructurales, y muy recomendable en todo el proceso. Sus funciones habituales son:
Estudio previo de viabilidad. Analiza la estructura del edificio, la posición de muros de carga, bajantes e instalaciones comunes, y comprueba la calificación urbanística. Este estudio evita comprar el piso contiguo para descubrir después que la unión no es viable.
Proyecto técnico. Si se abre un muro de carga o un forjado, hace falta proyecto firmado por técnico competente con cálculo estructural (apeos, cargaderos, refuerzos metálicos), memoria, planos y presupuesto. En muchos casos el proyecto requiere visado colegial al tratarse de una intervención estructural.
Dirección de obra. El arquitecto (y, según el alcance, un arquitecto técnico como director de ejecución) supervisa que la apertura del hueco se ejecute conforme al proyecto, con los apeos y refuerzos previstos.
Tramitación administrativa. Prepara la documentación para la licencia o declaración responsable, el certificado final de obra y la documentación para escriturar la agrupación en notaría y Registro de la Propiedad.
Licencia necesaria: declaración responsable o licencia de obras
En Madrid, desde la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas de 2021 (OLDRUM), la mayoría de las obras en viviendas se tramitan por declaración responsable. La unión de dos pisos suele encajar así:
Declaración responsable con proyecto: es el cauce habitual cuando la obra afecta parcialmente a la estructura (apertura de hueco en muro de carga o forjado) sin comprometer la seguridad global del edificio. Se presenta el proyecto técnico junto con la declaración y se pueden iniciar las obras desde ese momento, sin esperar resolución expresa.
Licencia urbanística: se reserva para intervenciones de mayor calado, edificios protegidos con determinados grados de catalogación o cuando la actuación afecta a elementos comunes de forma sustancial. Si tu edificio está catalogado, consulta antes de nada el grado de protección: puede condicionar la apertura de huecos.
Además del trámite urbanístico, recuerda que la agrupación de las dos fincas registrales es un acto jurídico independiente: se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, aportando la autorización de la comunidad cuando sea exigible. No es obligatorio agrupar registralmente para vivir en las dos viviendas unidas, pero sí muy recomendable si quieres que el conjunto conste como una única vivienda, por ejemplo de cara a una futura venta. Sobre este punto puede interesarte nuestra guía de documentación técnica para vender una vivienda en Madrid.
Proceso paso a paso
1. Estudio de viabilidad (1-2 semanas). El arquitecto revisa estructura, instalaciones, estatutos y normativa. Es el momento de decidir dónde abrir el paso entre viviendas y si conviene unificar suministros.
2. Acuerdo de comunidad. Se solicita la inclusión del punto en el orden del día de la junta y se obtiene la mayoría de 3/5 (salvo autorización estatutaria previa). Conviene aportar una memoria breve del arquitecto explicando que la obra no compromete la estructura.
3. Proyecto y declaración responsable (3-5 semanas). Redacción del proyecto, cálculo estructural, visado si procede y presentación telemática ante el Ayuntamiento de Madrid con el pago del ICIO y la tasa correspondiente.
4. Obra (1-3 meses según alcance). Apertura del hueco con apeo, colocación de cargadero o estructura metálica, redistribución interior, unificación de instalaciones y acabados. Si la unión es vertical, la escalera interior concentra buena parte del presupuesto. Si tu redistribución incluye nuevos tabiques, te interesa saber qué permisos requiere instalar pladur para dividir estancias.
5. Final de obra y regularización. Certificado final de obra, comunicación al Catastro (la unión catastral es gratuita y se tramita con el modelo correspondiente) y, si se desea, escritura de agrupación e inscripción registral.
Cuánto cuesta unir dos pisos en Madrid en 2026
Los costes varían mucho según la intervención estructural y el nivel de acabados, pero como referencia orientativa:
Honorarios de arquitecto: entre 2.500 y 6.000 € para proyecto y dirección de obra en una unión horizontal estándar; más si hay escalera interior y cálculo estructural complejo.
Apertura de hueco en muro de carga: entre 3.000 y 8.000 € incluyendo apeo, cargadero metálico y remates. La apertura de forjado para escalera puede situarse entre 8.000 y 15.000 € con la escalera incluida.
Reforma asociada: si se aprovecha para renovar la vivienda resultante, el coste habitual de reforma integral en Madrid oscila entre 600 y 1.000 €/m² según calidades.
Trámites: ICIO (4 % del presupuesto de ejecución material en Madrid), tasa urbanística, y en su caso notaría y registro para la agrupación (habitualmente entre 600 y 1.200 € en conjunto).
En total, una unión horizontal con reforma moderada de la zona afectada puede resolverse desde unos 15.000-25.000 €, mientras que una unión vertical con escalera y reforma completa supera con facilidad los 60.000 €.
Errores frecuentes que conviene evitar
El más grave es abrir el muro sin proyecto ni dirección técnica: además del riesgo estructural real para todo el edificio, la obra sería ilegalizable a posteriori solo mediante un expediente de legalización, con sobrecostes notables. Otros errores habituales: no pedir el acuerdo de comunidad y encontrarse con una impugnación; mantener dos cédulas o dos referencias catastrales pagando IBI duplicado innecesariamente; unificar suministros sin planificar (las compañías exigen boletines actualizados); y olvidar que, si en el futuro se quiere volver a separar las viviendas, la división requerirá de nuevo autorización y el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad vigentes en ese momento, que pueden ser más exigentes.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso de la comunidad para unir dos pisos?
Sí, salvo que los estatutos lo autoricen expresamente. La agrupación modifica el título constitutivo y requiere el voto favorable de 3/5 de propietarios y cuotas conforme al art. 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Es obligatorio contratar a un arquitecto?
Siempre que la obra afecte a elementos estructurales (muro de carga o forjado), es obligatorio un proyecto firmado por técnico competente y dirección facultativa. Para uniones que solo atraviesan tabiquería sin función estructural, la exigencia técnica es menor, pero la intervención del arquitecto sigue siendo recomendable para el trámite y la comprobación previa.
¿Puedo unir los pisos sin agruparlos en el Registro de la Propiedad?
Sí. La unión física y la agrupación registral son independientes. Muchos propietarios mantienen dos fincas registrales unidas físicamente. La agrupación es recomendable si quieres vender el conjunto como una única vivienda o simplificar cargas hipotecarias.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Entre 3 y 6 meses en total: viabilidad y proyecto (1-2 meses), declaración responsable (inicio inmediato de obra tras la presentación) y ejecución (1-3 meses según alcance).
¿Pagaré un solo IBI después de unir los pisos?
Solo si tramitas la unión en el Catastro. Una vez agrupada la referencia catastral, recibirás un único recibo de IBI por la vivienda resultante.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo.