Actualizado 2026
Reformar una vivienda en Madrid supone una inversión importante que muchos propietarios financian a través de una hipoteca de mejora o un préstamo hipotecario vinculado a la obra. Lo que no siempre se sabe es que en la mayoría de los casos —especialmente cuando la reforma es de cierta envergadura— el banco o la entidad financiera exige la intervención de un arquitecto. En este artículo te explicamos cuándo necesitas un arquitecto, qué documentos redacta y cómo coordinar los plazos del préstamo con los de la obra.
¿Qué es una hipoteca de mejora y por qué implica a un arquitecto?
Una hipoteca de mejora es un préstamo hipotecario cuyo destino específico es financiar obras de rehabilitación o reforma en la vivienda que sirve de garantía. A diferencia de un préstamo personal, el capital suele liberarse en tramos conforme avanza la obra, y la entidad exige verificar que el dinero se destina realmente a la construcción prevista.
Aquí es donde entra el arquitecto. El banco necesita:
- Un proyecto o memoria técnica que justifique el presupuesto solicitado.
- Certificaciones parciales de obra para liberar cada tramo del préstamo.
- Un certificado final de obra que acredite que la reforma se ha ejecutado correctamente.
Sin estos documentos firmados por un técnico competente, el banco no libera el dinero. Por eso, contratar al arquitecto desde el inicio no es opcional: es imprescindible.
Qué documentos redacta el arquitecto en una reforma con hipoteca
Dependiendo del tipo de reforma y del importe del préstamo, el arquitecto puede redactar distintos documentos:
Memoria técnica o proyecto de reforma
Para reformas menores (hasta 30.000-40.000 €) muchos bancos aceptan una memoria técnica descriptiva con mediciones y presupuesto desglosado. Para obras de mayor envergadura —reforma integral, ampliación, cambio estructural— exigen un proyecto técnico visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM).
Certificaciones de avance de obra
Si el préstamo se libera en tramos (normalmente del 30-40% al inicio, 30% en fase intermedia y el resto al finalizar), el banco requerirá una certificación firmada por el arquitecto o aparejador que acredite el porcentaje de obra ejecutado. Este documento es la base sobre la que la entidad financiera ordena la transferencia de cada tramo.
Certificado final de obra
Al concluir los trabajos, el arquitecto emite un certificado de fin de obra que confirma que la reforma se ha ejecutado conforme al proyecto o memoria presentados. Este documento cierra el expediente del préstamo y puede ser necesario también para actualizar el valor catastral de la vivienda o para tramitar subvenciones de eficiencia energética.
Cuándo es obligatoria la dirección de obra con hipoteca de mejora
No toda reforma con financiación hipotecaria requiere dirección de obra formal, pero hay casos en que es legalmente obligatoria con independencia de lo que pida el banco:
- Obras que afecten a estructura o cimentación.
- Cambios en la distribución que modifiquen la fachada o los elementos comunes del edificio.
- Reformas que requieran licencia de obra mayor en el Ayuntamiento de Madrid.
- Proyectos de rehabilitación energética que soliciten subvenciones del Plan de Recuperación (fondos Next Generation).
Para obras menores que solo precisen comunicación previa —cambio de revestimientos, pintura, instalaciones sin afección estructural— la dirección de obra no es obligatoria, aunque el banco puede exigirla igualmente como garantía. Puedes consultar los límites entre obra mayor y menor en nuestro artículo sobre licencia de obra mayor y menor en Madrid.
Cómo coordinar los plazos del préstamo con los plazos de la obra
Uno de los problemas más frecuentes en reformas con financiación hipotecaria es la descoordinación entre los ritmos bancarios y los de la obra. El banco suele exigir que el dinero se utilice en un plazo determinado (generalmente 12-24 meses) y que la certificación de obra se presente antes de la siguiente disposición.
Para evitar problemas:
- Firma el contrato con el arquitecto antes de formalizar el préstamo: así podrás presentar el proyecto al banco desde el primer día.
- Acuerda con tu arquitecto un calendario de certificaciones ajustado a los hitos del banco.
- No comiences la obra hasta tener el préstamo aprobado y, si la reforma requiere licencia, hasta tenerla concedida.
- Comunica al banco cualquier retraso en la ejecución: la mayoría de entidades pueden ampliar plazos si se justifica documentalmente.
Un arquitecto con experiencia en reformas residenciales en Madrid conocerá los requisitos de los principales bancos (Santander, BBVA, CaixaBank, Bankinter) y podrá adaptar la documentación a sus formatos habituales, agilizando el proceso.
Cuánto cuesta el arquitecto en una reforma con hipoteca de mejora
Los honorarios del arquitecto en una reforma con hipoteca dependen del tipo de encargo:
- Solo memoria técnica: entre 300 € y 800 € para obras de hasta 50.000 €.
- Proyecto básico + ejecutivo: entre el 4% y el 8% del presupuesto de ejecución material (PEM), dependiendo de la complejidad.
- Dirección de obra: entre el 3% y el 6% del PEM adicional.
- Certificaciones parciales: entre 150 € y 400 € por visita y certificación emitida.
En muchos casos, contratar al mismo arquitecto para el proyecto y la dirección de obra resulta más económico que encargar cada fase por separado. Además, ese profesional conocerá perfectamente la obra desde el inicio, lo que reduce errores y reclamaciones posteriores. Para más información, consulta nuestro artículo sobre honorarios de arquitecto en Madrid 2026.
Pasos para contratar un arquitecto en Madrid para tu reforma hipotecada
El proceso recomendado, paso a paso:
- Define el alcance de la reforma: qué vas a hacer, en cuánto tiempo y con qué presupuesto estimado.
- Solicita el préstamo hipotecario con carácter previo o simultáneo a la contratación del arquitecto. Pide al banco qué documentación técnica exige.
- Contrata al arquitecto mediante un contrato de servicios profesionales que detalle honorarios, entregables y calendario. Consulta nuestro artículo sobre contratos de servicios arquitectónicos para saber qué cláusulas son imprescindibles.
- Solicita licencia si la obra la requiere. El banco no liberará fondos hasta que tengas licencia concedida o comunicación previa presentada.
- Ejecuta la obra con el constructor elegido y supervisa con tu arquitecto que el banco recibe las certificaciones en los plazos pactados.
- Cierra con el certificado final y, si procede, tramita cualquier subvención de eficiencia energética a la que tengas derecho.
Preguntas frecuentes
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid para tu reforma con hipoteca? Contacta con nuestro equipo y te ayudamos a gestionar toda la documentación técnica que necesita tu banco.