Informe de daños estructurales: cuándo pedirlo y qué contiene

Si tu vivienda o edificio presenta grietas, fisuras, hundimientos o cualquier señal de deterioro en sus elementos portantes, necesitas saber si el problema es grave o simplemente estético. El informe de daños estructurales es el documento técnico que responde a esa pregunta con rigor y respaldo legal. En este artículo te explicamos qué es exactamente, cuándo estás obligado a solicitarlo, qué debe incluir y cuánto puede costarte en Madrid en 2026.

¿Qué es un informe de daños estructurales?

Es un documento técnico elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico colegiado que analiza el estado de los elementos resistentes de un inmueble: cimientos, pilares, vigas, forjados, muros de carga y cubiertas. Su objetivo es determinar el origen de los daños observados, evaluar su gravedad y establecer si comprometen la seguridad del edificio o de sus ocupantes.

A diferencia de un informe pericial —orientado a procesos judiciales o de reclamación— o de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), el informe de daños estructurales es un documento diagnóstico cuyo principal destinatario puede ser el propietario, la comunidad de vecinos, el seguro o el ayuntamiento. Cuando los daños detectados son graves, el informe puede derivar en la redacción de un proyecto de refuerzo estructural con su correspondiente licencia de obras.

Señales que obligan a pedir un informe estructural

No toda grieta requiere la intervención de un arquitecto, pero sí existen indicadores que hacen necesario actuar de inmediato:

• Grietas en elementos portantes: fisuras diagonales en esquinas de huecos, grietas pasantes en muros de carga o separaciones visibles entre materiales estructurales.
• Deformaciones en forjados o techos: flechas excesivas, chasquidos, hundimientos puntuales o deformaciones visibles en losas.
• Desplomes en pilares o muros: cualquier pérdida de verticalidad o alabeo en elementos resistentes.
• Humedades persistentes en zona de cimentación: especialmente en sótanos o plantas bajas de edificios con más de 30 años.
• Daños tras obras de vecinos o en vía pública: la ejecución de pantallas en solares colindantes o la apertura de rozas puede afectar a la estructura del inmueble.

También es habitual solicitarlo como paso previo a la compra de un inmueble antiguo o antes de iniciar una reforma integral, para conocer el estado real de la estructura antes de comprometerse con el proyecto.

Cuándo es obligatorio por normativa en Madrid

La normativa madrileña exige este tipo de documento en varios supuestos concretos:

• ITE con deficiencias estructurales: cuando la Inspección Técnica de Edificios detecta patologías en la estructura, el ayuntamiento puede requerir un informe técnico específico y un proyecto de reparación en plazo determinado.
• Declaración de ruina: el procedimiento administrativo de ruina requiere la valoración técnica del estado estructural del inmueble.
• Obras en colindantes: los ayuntamientos pueden exigir un informe de estado previo al inicio de obras que afecten a edificios vecinos (demoliciones, vaciados, etc.).
• Cambio de uso: cuando se pretende destinar un inmueble a un uso con cargas superiores al original, la licencia puede requerir una verificación estructural.
• Requerimiento del seguro: las compañías de seguros habitualmente exigen este informe antes de cubrir o indemnizar daños por patologías estructurales.

Qué debe incluir el informe: contenido mínimo

Un informe de daños estructurales bien redactado debe contener, como mínimo: identificación del inmueble y datos catastrales; descripción de los daños observados con reportaje fotográfico detallado y planimetría básica; diagnóstico con hipótesis sobre el origen de cada patología (asiento diferencial, corrosión de armaduras, sobrecarga, humedad, etc.); evaluación de la gravedad clasificada en leve, moderado, grave o muy grave; propuesta de actuación con indicación de si requieren proyecto técnico y licencia; y conclusiones con firma del técnico colegiado.

En algunos casos el arquitecto podrá apoyarse en ensayos complementarios: catas, endoscopias, mediciones de fisuras con testigos, o pruebas de carga. Estos ensayos pueden incrementar el coste pero son imprescindibles para un diagnóstico fiable en patologías complejas.

¿Quién puede redactarlo y qué validez tiene?

En España, los informes de daños estructurales deben ser redactados por un arquitecto o arquitecto técnico (aparejador) colegiado. Solo estos profesionales tienen la competencia técnica legalmente reconocida para dictaminar sobre la seguridad estructural de edificios residenciales.

Un informe firmado por un profesional colegiado tiene plena validez ante el ayuntamiento, la comunidad de propietarios, los juzgados y las compañías aseguradoras. Si el informe va a utilizarse en un proceso judicial, conviene encargarlo a un arquitecto con experiencia como perito judicial. El informe no tiene fecha de caducidad legal, pero su vigencia práctica es limitada: si los daños progresan o se producen nuevas circunstancias, conviene actualizar el diagnóstico.

Coste de un informe de daños estructurales en Madrid en 2026

El precio varía en función de la complejidad del inmueble y si se requieren ensayos complementarios. Como referencia orientativa: informe básico para vivienda individual, entre 350 y 700 €; informe de edificio plurifamiliar, entre 600 y 1.500 € según número de plantas; informe con ensayos complementarios, a partir de 1.500 €, pudiendo superar los 3.000 € en casos complejos.

Estos honorarios son independientes del eventual coste del proyecto de reparación si este resulta necesario. Recuerda que los honorarios del arquitecto en Madrid dependen de múltiples factores y no están sujetos a baremo oficial desde 2009.

¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Si tienes dudas sobre el estado estructural de tu edificio o vivienda, contacta con nuestro equipo. Analizamos tu caso y te orientamos sin compromiso.