Actualizado 2026
Modificado de proyecto durante la obra: cuándo es necesario y cómo se tramita
Pocas obras terminan exactamente como se dibujaron. Un muro que aparece donde no debía, un cliente que decide ampliar la cocina, una normativa que cambia a mitad de ejecución. Cuando el cambio es relevante, no basta con anotarlo: hay que redactar un modificado de proyecto y, en muchos casos, comunicarlo o autorizarlo ante el Ayuntamiento de Madrid. Te explicamos cuándo es obligatorio, quién lo redacta, cómo se tramita y qué riesgos asumes si lo ignoras.
Qué es un modificado de proyecto y qué dice la ley
El modificado de proyecto es el documento técnico que recoge las alteraciones introducidas durante la ejecución respecto al proyecto que obtuvo el título habilitante (licencia o declaración responsable). Su marco legal principal es la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que atribuye al proyectista la redacción de los proyectos parciales o documentos que lo modifiquen, y el Código Técnico de la Edificación (CTE), que exige que cualquier cambio mantenga las prestaciones básicas de seguridad y habitabilidad justificadas en el proyecto original.
En el plano urbanístico, la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid y, en la capital, la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas obligan a que las modificaciones sustanciales del proyecto autorizado se tramiten antes de ejecutarse. Construir algo distinto de lo autorizado equivale, jurídicamente, a construir sin título.
Cambios sustanciales vs. ajustes de obra: la frontera que importa
No todos los cambios pesan lo mismo. La práctica administrativa distingue dos niveles:
Ajustes no sustanciales. Variaciones de acabados, carpinterías, instalaciones sin cambio de esquema general o pequeñas correcciones de replanteo. Se documentan en el libro de órdenes y se recogen en la documentación final de obra que la dirección facultativa entrega al terminar. No requieren nueva autorización, aunque sí deben quedar reflejados para que el edificio construido coincida con el legalizado.
Modificaciones sustanciales. Afectan a parámetros urbanísticos o a condiciones esenciales del proyecto: superficie construida, volumen y altura, ocupación de parcela, uso característico, número de viviendas, seguridad estructural, protección contra incendios, fachadas en edificios protegidos o condiciones de accesibilidad. Estas exigen redactar un modificado, visarlo cuando proceda y tramitarlo ante el ayuntamiento antes de ejecutar el cambio.
En caso de duda, la consulta al servicio técnico municipal o una revisión con tu arquitecto evita paralizaciones. Si el cambio roza parámetros de edificabilidad u ocupación, conviene repasar cómo se calculan: te lo contamos en nuestra guía sobre estudios de detalle en Madrid.
Quién redacta el modificado y qué papel juega la dirección de obra
La redacción corresponde al proyectista, normalmente el mismo arquitecto autor del proyecto original, aunque la LOE permite que sea otro técnico competente si el promotor lo decide. La dirección facultativa (director de obra y director de ejecución) tiene un papel clave: detecta la necesidad del cambio, ordena en su caso la suspensión parcial de los tajos afectados y verifica que la solución modificada cumple CTE y planeamiento.
Un error frecuente es que la constructora ejecute cambios «hablados» sin soporte documental. Si luego surgen patologías o discrepancias con el ayuntamiento, la falta de rastro documental complica atribuir responsabilidades. Cuando hay desconfianza sobre decisiones tomadas en obra, una segunda opinión técnica de otro arquitecto puede ahorrarte disgustos mayores.
Cómo se tramita en el Ayuntamiento de Madrid
El cauce depende del título habilitante original:
Obras con declaración responsable. Se presenta una nueva declaración responsable de modificación acompañada de la documentación técnica del cambio. El efecto habilitante es inmediato desde la presentación completa y veraz, aunque el ayuntamiento puede inspeccionar y declarar la ineficacia si detecta incumplimientos.
Obras con licencia urbanística. Las modificaciones sustanciales se tramitan como solicitud de modificación de la licencia concedida, con proyecto modificado suscrito por técnico competente y, en su caso, visado colegial. Hasta obtener la autorización no pueden ejecutarse las unidades afectadas. Los plazos de resolución oscilan entre uno y tres meses según la complejidad, y el silencio administrativo tiene efectos distintos según el tipo de actuación.
Documentación habitual: memoria justificativa del cambio, planos comparativos (estado autorizado vs. modificado), justificación de cumplimiento del CTE y del planeamiento, presupuesto actualizado y, si varía el presupuesto de ejecución material, autoliquidación complementaria del ICIO y de la tasa.
Cuánto cuesta un modificado de proyecto
No existe tarifa oficial: los baremos colegiales orientativos desaparecieron como precios obligatorios y cada estudio fija sus honorarios. Como referencia de mercado en Madrid en 2026, un modificado puede suponer entre el 15 % y el 40 % de los honorarios de la fase afectada, dependiendo del alcance: no cuesta lo mismo recolocar la escalera que recalcular la estructura completa. A ello se suman, en su caso, visado colegial, tasas municipales e ICIO complementario sobre el incremento de presupuesto.
Nuestro consejo: pacta en el contrato de servicios arquitectónicos cómo se valorarán los modificados antes de empezar la obra. Evita negociar con la grúa parada, que es el peor escenario para todas las partes.
Riesgos de ejecutar cambios sin modificado
Ejecutar modificaciones sustanciales sin tramitarlas tiene consecuencias en tres frentes. Urbanístico: paralización de la obra, expediente de disciplina, multas y posible demolición de lo ilegal, además de la denegación de la primera ocupación. Civil: discrepancias entre lo construido y lo escriturado que dificultan la venta, la hipoteca o el seguro decenal. Técnico: cambios no verificados por la dirección facultativa que pueden comprometer la seguridad y trasladar responsabilidades a quien los ordenó.
La regla de oro es simple: si el cambio toca estructura, envolvente, superficie, uso o seguridad, se documenta y se tramita antes de ejecutar. Todo lo demás, al libro de órdenes.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el modificado de proyecto, el promotor o el arquitecto?
Depende de la causa. Si el cambio responde a una decisión del promotor o a circunstancias imprevisibles (hallazgos en obra, cambios normativos), los honorarios adicionales y el coste de ejecución corresponden al promotor. Si el modificado corrige un error u omisión imputable al proyectista, el arquitecto suele asumir la redacción del modificado, sin perjuicio de las responsabilidades que fija la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE).
¿Se puede seguir trabajando en la obra mientras se tramita el modificado?
Solo en las partes no afectadas por la modificación. Ejecutar unidades de obra amparadas en un modificado aún no autorizado supone construir sin título habilitante, con riesgo de orden de paralización y expediente de disciplina urbanística. La dirección facultativa debe delimitar por escrito qué tajos pueden continuar.
¿Cuánto tarda el Ayuntamiento de Madrid en aprobar un modificado de licencia?
Para modificaciones tramitadas como declaración responsable el efecto es inmediato desde su presentación correcta. Si el cambio afecta a parámetros que exigieron licencia (volumen, uso, seguridad estructural o protección), el plazo legal de resolución habitual es de uno a tres meses según el procedimiento de la Ordenanza 6/2022, aunque en la práctica puede alargarse.
¿Todo cambio en obra necesita un modificado de proyecto?
No. Los ajustes de detalle sin trascendencia en la licencia (acabados, distribución interior menor sin afectar a elementos estructurales ni a condiciones de habitabilidad) pueden documentarse en el libro de órdenes y recogerse en la documentación final de obra. Necesitan modificado los cambios sustanciales: estructura, envolvente, superficie, volumen, uso o condiciones de seguridad.
¿Qué pasa si termino la obra con cambios no legalizados?
El ayuntamiento puede denegar la licencia de primera ocupación o declarar ineficaz la declaración responsable, además de incoar expediente sancionador. La solución pasa por un proyecto de legalización, siempre que lo construido sea compatible con el planeamiento; si no lo es, puede ordenarse la demolición de lo ejecutado ilegalmente.
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