Actualizado 2026

Sótanos y semisótanos en Madrid: normativa de uso y habitabilidad

Los sótanos y semisótanos son espacios que generan muchas dudas entre propietarios y promotores en Madrid. ¿Se pueden usar como vivienda? ¿Qué usos permite el Plan General? ¿Qué condiciones de iluminación y ventilación son necesarias? La normativa madrileña regula con detalle estas plantas, y conocerla es fundamental antes de plantearte cualquier reforma o cambio de uso. En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber.

Definición de sótano y semisótano según la normativa madrileña

El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y las Normas Urbanísticas Municipales distinguen con precisión entre ambos conceptos:

Sótano: Es la planta cuyo techo se encuentra a una cota inferior a la rasante de la acera o del terreno en todo el perímetro de la planta. Es decir, toda la planta queda por debajo del nivel del suelo exterior. Por definición, un sótano no tiene posibilidad de ventilación e iluminación natural directa desde el exterior salvo a través de patios o lucernarios.

Semisótano: Es la planta cuyo techo se sitúa, en alguno de sus frentes, entre 0 y 1,20 metros por encima de la rasante de la acera o del terreno. En los restantes frentes puede estar completamente enterrado. Esta característica permite que el semisótano cuente con ventanas directas al exterior en la parte que sobresale del terreno, lo que abre la puerta a usos que requieren iluminación y ventilación natural.

Esta distinción tiene consecuencias directas sobre los usos permitidos y las condiciones de habitabilidad exigibles. Puedes consultar las reglas sobre usos del suelo en Madrid para entender cómo se enmarcan estas plantas dentro del régimen urbanístico general.

Usos permitidos en sótanos y semisótanos en Madrid

La normativa del PGOUM establece limitaciones específicas sobre los usos admisibles en función del tipo de planta:

Usos permitidos en sótanos:

• Aparcamiento y garajes (uso más habitual y sin restricciones especiales).
• Trasteros y almacenamiento no habitable.
• Instalaciones del edificio: cuartos de calderas, contadores, grupos de presión, climatización.
• Locales técnicos y de mantenimiento.
• Determinados usos comerciales y de almacén cuando se cumplan los requisitos de accesibilidad, ventilación forzada y protección contra incendios.

Usos prohibidos en sótanos:

• Vivienda habitual (queda expresamente prohibida en plantas de sótano en Madrid).
• Centros de trabajo con ocupación permanente de trabajadores, salvo excepciones reguladas en el RSST.
• Locales para uso docente o sanitario.

Usos permitidos en semisótanos:

• Todo lo permitido en sótano, más ampliado.
• Locales comerciales, oficinas y usos terciarios cuando se justifiquen las condiciones de ventilación e iluminación exigidas.
• En casos específicos y con cumplimiento de condiciones de habitabilidad, pueden autorizarse usos residenciales en semisótanos de viviendas unifamiliares con jardín privado, aunque es excepcional.

Requisitos de habitabilidad para sótanos: luz, ventilación y altura mínima

Las Normas de Habitabilidad y Diseño de Viviendas en la Comunidad de Madrid (Decreto 29/2003) y las Normas Urbanísticas del PGOUM establecen los siguientes requisitos mínimos para que un espacio pueda considerarse habitable o para que ciertos usos puedan desarrollarse en estas plantas:

Altura libre mínima:

• Para usos de garaje y aparcamiento: 2,20 metros en los espacios de circulación y 2,00 metros en las plazas de aparcamiento.
• Para locales comerciales y oficinas en semisótano: 2,50 metros de altura libre mínima.
• Para usos residenciales (cuando estén excepcionalmente autorizados en semisótano): 2,70 metros de altura libre, igual que el resto de la vivienda.

Ventilación e iluminación natural:

• Los garajes y aparcamientos deben disponer de ventilación forzada o natural con superficie de ventilación equivalente al 0,5% de la superficie útil.
• Los locales comerciales en semisótano deben contar con huecos de iluminación y ventilación cuya superficie sea al menos el 10% de la superficie útil del local.
• Los locales destinados a usos con ocupación permanente de personas deben justificar el cumplimiento del CTE DB SI (seguridad en caso de incendio) en lo relativo a evacuación.

Condiciones de accesibilidad:

• Cuando el sótano o semisótano sea de uso público o colectivo, debe cumplir las condiciones de accesibilidad universal establecidas por la normativa de eliminación de barreras arquitectónicas de la Comunidad de Madrid.

Cómo convertir un sótano en espacio habitable en Madrid

Transformar un sótano o semisótano en un espacio utilizable para usos distintos al original es uno de los proyectos más solicitados en Madrid. El proceso varía en función del uso de destino:

Conversión en garaje o aparcamiento: Si el sótano ya existe y se quiere convertir en aparcamiento privado, generalmente basta con obras de adecuación y la correspondiente comunicación previa o licencia menor, según el alcance de las obras. Los garajes en sótano deben cumplir la normativa específica del Reglamento de Seguridad Contra Incendios en Establecimientos Industriales (RSCIEI) cuando superen ciertas dimensiones, y el Código Técnico de la Edificación.

Conversión en local comercial u oficina (en semisótano): Requiere proyecto técnico firmado por arquitecto, licencia de obra y, posteriormente, licencia de actividad. El proyecto debe justificar el cumplimiento de habitabilidad, accesibilidad, protección contra incendios y condiciones de trabajo. Consulta cómo funciona la normativa de alturas en Madrid para entender las limitaciones aplicables.

Conversión en vivienda: En la inmensa mayoría de los casos, esta conversión NO es posible en Madrid para plantas de sótano. Para semisótanos, solo en casos muy excepcionales y justificados, y siempre que se cumplan estrictamente las condiciones de habitabilidad. El arquitecto debe elaborar un proyecto que justifique el cumplimiento de todos los parámetros exigibles, que en muchos casos es técnicamente inviable.

Licencias necesarias para obras en sótanos y semisótanos

El tipo de licencia depende del alcance de las obras y del cambio de uso que se pretenda:

• Obras de mantenimiento sin cambio de uso: Comunicación previa, o incluso sin trámite, si son actuaciones de mantenimiento rutinario.
• Reforma interior sin cambio de uso ni afección estructural: Comunicación previa de obras ante el Ayuntamiento de Madrid, que puede presentarse en sede electrónica y permite iniciar los trabajos de inmediato.
• Cambio de uso o reforma con afección estructural: Licencia de obras mayor con proyecto técnico firmado por arquitecto y visado por el COAM. El plazo de resolución de licencias mayores en Madrid oscila entre 3 y 6 meses.
• Nueva construcción de sótano o semisótano: Licencia de obras nueva con proyecto de arquitecto, que debe ajustarse a los parámetros de edificabilidad, ocupación y usos del suelo aplicables a la parcela. Para saber qué puedes construir en tu parcela, consulta la guía sobre comunicación previa de obras en Madrid.

Sótanos comunitarios: derechos y usos según la propiedad horizontal

En muchos edificios de Madrid, los sótanos son elementos comunes del régimen de propiedad horizontal. Antes de realizar cualquier obra en ellos, es imprescindible tener en cuenta:

• Los cambios de uso o las obras que afecten a elementos comunes requieren autorización de la junta de propietarios con los quórums establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
• El propietario de una plaza de garaje en sótano tiene el uso exclusivo de esa plaza, pero no puede modificar elementos estructurales ni instalaciones comunes sin autorización de la comunidad.
• La instalación de instalaciones para recarga de vehículo eléctrico en plaza de garaje privativa está regulada por la LPH: el propietario tiene derecho a realizarla notificando a la comunidad, sin necesidad de autorización, siempre que corra con el coste y no perjudique a los demás.
• La transformación de un trastero en sótano para otros usos (por ejemplo, gym privado) puede requerir autorización de la comunidad si afecta a elementos comunes o a la estructura del edificio.

¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo para resolver tus dudas sobre el uso y la normativa aplicable a los sótanos y semisótanos de tu inmueble.