✓ Actualizado en 2026.

Las humedades en la vivienda son una de las patologías más frecuentes en el parque residencial de Madrid y, si no se abordan correctamente, pueden causar daños graves en la estructura, empeorar la calidad del aire interior y reducir significativamente el valor del inmueble. La clave está en diagnosticar correctamente el tipo de humedad antes de aplicar cualquier solución.

TIPOS DE HUMEDADES EN VIVIENDA

Humedades por capilaridad

Son las que ascienden desde el terreno a través de los muros de la planta baja o del sótano. Se manifiestan como manchas de eflorescencias salinas a baja altura, con el revestimiento abombado o desprendido. Son muy habituales en edificios antiguos de Madrid construidos sin barrera antihumedad.

Humedades por condensación

Se producen cuando el vapor de agua del interior de la vivienda entra en contacto con superficies frías y se condensa. Son especialmente frecuentes en puentes térmicos: esquinas de habitaciones, encuentros entre forjado y fachada, marcos de ventanas. En Madrid, donde los inviernos son fríos y secos, este tipo de humedad se da principalmente en viviendas con deficiente aislamiento.

Humedades por filtración

Penetran desde el exterior a través de fachadas con grietas, cubiertas con impermeabilización deficiente, terrazas o balcones. El agua entra directamente por huecos en la envolvente del edificio, generalmente durante episodios de lluvia con viento.

Humedades por avería en instalaciones

Fugas en tuberías de agua o saneamiento que pueden producir daños tanto en la propia vivienda como en las colindantes. Requieren intervención urgente de fontanero, aunque el arquitecto puede ser necesario si hay daños estructurales o si hay un litigio con el vecino responsable.

¿CÓMO DIAGNOSTICA UN ARQUITECTO LA HUMEDAD?

Un arquitecto utiliza varios métodos para determinar el tipo, origen y extensión de la humedad: inspección visual con documentación fotográfica, medición de humedad con higrómetros y termohigrómetros, análisis de puentes térmicos mediante cámara termográfica infrarroja, y revisión de la documentación del edificio. El diagnóstico correcto es imprescindible para elegir la solución adecuada.

QUÉ PUEDES COMPROBAR TÚ EN CASA Y QUÉ NO QUEDA DECIDIDO CON ELLO

Antes de llamar a nadie, hay algo que sí puedes hacer y que ahorra tiempo en el diagnóstico posterior: registrar. No se trata de averiguar la causa, sino de dejar constancia de cómo se comporta la mancha a lo largo del tiempo, porque cada tipo de humedad tiene un patrón distinto. La capilaridad mantiene una altura bastante estable y no depende de la lluvia. La filtración aparece o empeora dos o tres días después de un episodio de lluvia con viento. La condensación es estacional, se concentra en invierno, afecta a esquinas, cajas de persiana y perímetros de ventana, y mejora al ventilar. La avería de instalación no entiende de estaciones y suele ir creciendo sin pausa.

Lo que estas observaciones permiten es descartar hipótesis. Lo que no permiten es decidir la solución: una capilaridad y una filtración ascendente por un muro enterrado pueden verse casi igual en la pared y tienen tratamientos completamente distintos y de coste muy diferente. Esa decisión, que es la que determina el gasto, sigue siendo técnica.

QUÉ APARATOS AYUDAN A IDENTIFICAR EL TIPO DE HUMEDAD

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No existe un único aparato que diga «esto es condensación». Lo que hay son tres magnitudes distintas, y confundirlas es el origen de la mayoría de los diagnósticos caseros equivocados:

La humedad relativa del aire de la habitación, junto con su temperatura. Se mide con un termohigrómetro y sirve para saber si el ambiente está cargado de vapor. Es el dato de partida de cualquier problema de condensación.
La temperatura de la superficie del paramento donde aparece la mancha. Se mide con un termómetro infrarrojo. El vapor condensa cuando la superficie está más fría que el punto de rocío del aire que la rodea: con la temperatura y la humedad relativa del aire se obtiene ese punto de rocío, y comparándolo con la temperatura de la pared se sabe si la condensación es físicamente posible en ese punto. Esto es lo que convierte dos lecturas sueltas en una comprobación con sentido.
La humedad del material, es decir, el agua contenida en el propio muro o en la madera. Se mide con un medidor de humedad de materiales, y es lo que distingue una pared mojada por dentro (capilaridad, filtración, fuga) de una pared seca con agua condensada en la cara vista.

Con esas tres magnitudes, un usuario puede llegar bastante lejos: si el material está seco y la superficie cae por debajo del punto de rocío, el problema apunta a condensación y a un problema de condensaciones y aislamiento, no a filtración. Si el material está empapado a baja altura y seco por encima, apunta a capilaridad. Si está empapado alrededor de un punto concreto de una pared interior, apunta a avería.

QUÉ CONVIENE MIRAR AL ELEGIRLOS

En este tipo de instrumento, lo que marca la diferencia no es la precisión en el tercer decimal, sino que el dato sea comparable entre visitas. Conviene fijarse en:

Que dé el punto de rocío directamente, o al menos la humedad relativa con su temperatura. Calcularlo a mano es engorroso y es justo el dato que hace útil la medición. Un aparato que solo dé un porcentaje sin temperatura asociada sirve de poco.
Registro y memoria. Una lectura instantánea de humedad relativa no dice nada: la condensación es un fenómeno de ciclos de día y noche, y de antes y después de ventilar. Un aparato que guarde máximos y mínimos, o que registre durante días, convierte una impresión en una serie.
Tiempo de estabilización. Los sensores de humedad necesitan minutos para equilibrarse con el ambiente al cambiar de habitación. Leer a los diez segundos da valores sin sentido, y conviene que el fabricante declare ese tiempo.
En el termómetro infrarrojo, la relación distancia-diámetro y la emisividad ajustable. El aparato promedia la temperatura de un círculo que crece con la distancia: medir una esquina desde tres metros mezcla la esquina con la pared que tiene al lado y disimula precisamente el punto frío que se busca. Y la lectura depende de la emisividad de la superficie, por lo que en azulejo brillante, aluminio de carpintería o chapa lacada da errores apreciables si no puede corregirse.
En el medidor de humedad de materiales, qué tipo de medida hace y para qué está calibrado. Los de aguja miden resistencia eléctrica y están calibrados para madera; sobre fábrica de ladrillo o mortero dan un índice relativo, no un porcentaje con significado físico. Los capacitivos sin púas no marcan la pared, pero solo leen unos milímetros o pocos centímetros de profundidad.
El efecto de las sales. Es la limitación que casi nunca se explica y la más relevante en humedad por capilaridad: las eflorescencias salinas conducen la electricidad, así que un medidor de aguja puede dar lecturas altísimas en una pared que ya está relativamente seca pero salinizada. Si hay costra blanca, el número hay que leerlo con mucha prudencia.

ALGUNAS OPCIONES

Tres categorías de instrumento, cada una para una de las tres magnitudes anteriores. No tiene sentido comprar las tres de golpe: lo razonable es empezar por la que corresponda a la hipótesis que se quiere comprobar.

Termohigrómetro con registro, para el aire interior. Es el primero si la sospecha es condensación, porque sin saber cómo está el ambiente no se puede interpretar nada más. Interesa el que guarde máximos y mínimos o registre una serie, para poder comparar dormitorio y salón, o antes y después de cambiar los hábitos de ventilación. Consultar este tipo de termohigrómetro en Amazon (enlace pagado).
Termómetro infrarrojo, para la temperatura de la superficie. Es el complemento del anterior y el que permite la comparación con el punto de rocío. Conviene una relación distancia-diámetro ajustada y la emisividad regulable por los motivos del apartado anterior. Da un punto, no un mapa: si lo que se necesita es ver la distribución de un puente térmico completo, eso es termografía infrarroja y es otro instrumento y otro trabajo. Consultar este tipo de termómetro infrarrojo en Amazon (enlace pagado).
Medidor de humedad de materiales, para el muro o la madera. Tiene sentido cuando hay que separar «pared mojada por dentro» de «agua condensada en la cara vista», o para seguir el secado de un paramento tras una reparación midiendo siempre en el mismo punto. Los modelos que combinan aguja y lectura capacitiva permiten contrastar las dos medidas, lo que ayuda justamente en las paredes con sales. Consultar este tipo de medidor de humedad en Amazon (enlace pagado).

Una advertencia sobre el método, que importa más que el modelo: medir siempre en el mismo punto, a la misma altura, a una hora parecida del día, y anotar la fecha con una foto en la que se vea una referencia de tamaño. Una serie de cinco medidas comparables vale más que una medida excelente aislada.

LO QUE ESTOS APARATOS NO RESUELVEN

Conviene ser claro con el límite, porque por aquí se cometen errores caros:

No cuantifican la humedad de una fábrica. La medida con significado físico en ladrillo o mortero se obtiene por procedimientos de laboratorio sobre muestra, o por método del carburo en obra. Un medidor doméstico da un índice comparativo útil para seguir una evolución, no un porcentaje de humedad del muro.
No distinguen capilaridad de filtración por muro enterrado. Las dos mojan el muro desde dentro y pueden dar lecturas parecidas. Separarlas exige entender el terreno, el drenaje perimetral y la construcción del cerramiento, que no se leen en una pantalla.
No localizan una fuga. Detectan que hay agua en una zona; encontrar el punto exacto de una tubería es trabajo de localización de fugas, con sus propios medios.
No deciden la solución ni su alcance. Elegir entre inyección de hidrofugante, cámara ventilada, trasdosado, mejora de la ventilación de la vivienda o impermeabilización depende del diagnóstico, no de la lectura. Aplicar la solución equivocada es habitual y suele dejar el problema peor, porque muchas intervenciones impermeabilizan la cara vista y encierran el agua dentro.
No sirven como prueba. Si la humedad viene de un elemento común o de la vivienda de arriba y hay que reclamar a la comunidad o al vecino, una captura del medidor no acredita nada. Ahí hace falta un informe técnico que relacione la lesión con su causa y su origen.

En resumen: estos aparatos son buenos para orientar la sospecha y para documentar la evolución antes de gastar dinero. Si la mancha reaparece, crece, afecta a un vecino o hay que decidir una obra, el paso siguiente es una revisión técnica del inmueble que determine el origen antes de contratar cualquier solución.

SOLUCIONES TÉCNICAS MÁS HABITUALES

Inyección de productos hidrofugantes: Para humedades por capilaridad. Se perfora el muro y se inyecta una resina que crea una barrera horizontal impermeabilizante.
Mejora del aislamiento y ventilación: Para humedades por condensación. La instalación de un sistema de ventilación mecánica controlada (VMC) puede ser muy eficaz.
Impermeabilización de cubierta o fachada: Para humedades por filtración. Desde la aplicación de pinturas impermeabilizantes hasta la sustitución completa del sistema de impermeabilización.
Cámara ventilada o trasdosado: Solución integral que aísla el muro de la humedad y permite su evaporación de forma controlada.

Si la humedad ha causado daños en la vivienda de un vecino o en elementos comunes, puede ser necesario un informe pericial de arquitecto para determinar responsabilidades. Para prevenir este tipo de problemas, la ITE del edificio es una herramienta clave de detección temprana.