Actualizado 2026
Humedades en edificio: cuándo son responsabilidad de la comunidad de propietarios en Madrid
Las humedades son uno de los problemas más frecuentes y más conflictivos en los edificios de Madrid. Cuando aparecen manchas en paredes o techos, la primera discusión suele girar en torno a quién tiene que pagar la reparación: ¿el vecino de arriba, la comunidad de propietarios o el propietario afectado? La respuesta depende del origen de la humedad, y no siempre es sencilla. Esta guía te explica los criterios legales y técnicos que determinan la responsabilidad.
1. Tipos de humedades en edificios: origen y localización
Para determinar la responsabilidad, lo primero es identificar el origen de la humedad:
- Humedades de filtración por cubierta: provienen de la cubierta del edificio (azotea, tejado). Afectan a las viviendas de los pisos superiores o al propio espacio de cubierta. La cubierta es siempre un elemento común.
- Humedades de filtración por fachada: la fachada deteriorada, con juntas abiertas o sin impermeabilización, permite la entrada de agua de lluvia. La fachada también es elemento común.
- Humedades por capilaridad: ascienden desde el terreno a través de la cimentación o los muros. Afectan a plantas bajas y sótanos. La cimentación es elemento común.
- Humedades por condensación: se producen cuando el vapor de agua del interior de la vivienda se condensa en superficies frías. Su causa suele ser deficiente aislamiento o ventilación, y puede ser responsabilidad del propietario o de la comunidad según el caso.
- Humedades por rotura de instalaciones: roturas en tuberías de agua, bajantes o desagües. La responsabilidad depende de si la instalación es privativa o común.
2. Cuándo son responsabilidad de la comunidad de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 9 la obligación de la comunidad de conservar en buen estado los elementos comunes del edificio. Son elementos comunes, entre otros: cubierta, fachada, estructura, cimentación, bajantes y tuberías generales, patios interiores, sótanos y vestíbulos.
Por tanto, la comunidad debe hacerse cargo de las reparaciones cuando la humedad proviene de:
- La cubierta o terraza comunitaria con deficiencias de impermeabilización.
- La fachada exterior del edificio.
- Las bajantes de pluviales o residuales que son elementos comunes.
- La cimentación o muros de contención (humedades por capilaridad en plantas bajas).
- Los patios interiores comunitarios.
- Tuberías y canalizaciones generales del edificio.
En estos casos, el propietario afectado tiene derecho a exigir a la comunidad que ejecute las reparaciones necesarias, y la comunidad no puede negarse argumentando falta de presupuesto. Si la avería causa daños en la vivienda privativa, el propietario puede reclamar indemnización a la comunidad por los daños sufridos.
Para más información sobre las obligaciones de impermeabilización, consulta nuestra guía sobre impermeabilización de cubierta en Madrid.
3. Cuándo la responsabilidad es del vecino (propietario privativo)
Cuando la humedad tiene su origen en una instalación privativa (la que discurre por el interior de la vivienda) o en el uso negligente de un elemento privativo, la responsabilidad recae sobre ese propietario:
- Rotura de una tubería dentro del piso.
- Desbordamiento de lavadora, lavavajillas o bañera por descuido.
- Deficiencias de impermeabilización en terrazas de uso privativo (aunque sean elementos comunes en comunidad de propietarios).
- Condensaciones causadas por una deficiente ventilación imputable al propietario.
En estos casos, el propietario causante debe reparar el daño y responder de los perjuicios causados al vecino afectado. Nuestra guía sobre humedades por filtración entre vecinos detalla el proceso de reclamación.
4. La zona gris: terrazas y patios de uso privativo
Las terrazas de uso exclusivo (aunque estructuralmente sean elemento común) son uno de los puntos más conflictivos. El Tribunal Supremo ha establecido que la conservación ordinaria de estas terrazas corresponde al propietario que las usa, pero que si la impermeabilización original es deficiente o se deteriora por el paso del tiempo sin uso anormal, la reparación estructural puede ser responsabilidad de la comunidad.
En Madrid, muchos edificios de la segunda mitad del siglo XX tienen terrazas con impermeabilizaciones antiguas que generan humedades en pisos inferiores. Si no hay acuerdo entre el propietario del ático y la comunidad, suele ser necesario un informe técnico de arquitecto que determine el origen exacto del problema.
5. Cómo actuar cuando aparecen humedades: protocolo paso a paso
Si detectas humedades en tu vivienda con posible origen en elementos comunes, sigue estos pasos:
- Comunica el problema por escrito al presidente o administrador de la comunidad, describiendo los daños y su posible origen. Guarda copia de la comunicación.
- Solicita un informe técnico (arquitecto o arquitecto técnico) que determine el origen de la humedad. La comunidad también puede encargar su propio informe.
- Convoca junta o solicita que el asunto se incluya en el orden del día de la próxima junta para que la comunidad apruebe la reparación.
- Si la comunidad no actúa en un plazo razonable, puedes requerirla fehacientemente (burofax) para que ejecute las obras, advirtiendo que reclamarás los daños si no lo hace.
- Como último recurso, puedes acudir a los tribunales para exigir la reparación y la indemnización de daños.
El seguro de la comunidad puede cubrir parte de los daños. Consulta la póliza para conocer las coberturas. Recuerda que los siniestros por humedades deben notificarse al seguro a la mayor brevedad. Más información en nuestra guía sobre el seguro obligatorio de la comunidad de propietarios en Madrid.
6. El papel del arquitecto en la resolución de conflictos por humedades
Un arquitecto puede actuar como perito técnico para determinar el origen exacto de las humedades, elaborar un informe que sirva de base para la reclamación (judicial o extrajudicial) y cuantificar los daños. Este informe es especialmente valioso cuando propietario y comunidad discrepan sobre la causa del problema.
En casos judiciales, el informe pericial de arquitecto tiene gran peso como prueba. Si el conflicto llega a los tribunales, cada parte puede presentar su perito, y el juez valorará ambos informes junto con el resto de la prueba.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Contacta con nuestro equipo para que valoremos el origen de las humedades y te ayudemos a resolver el conflicto con tu comunidad.