La regla básica es corta: un gasto es general cuando no puede imputarse a uno o varios pisos o locales concretos, y se reparte entre todos según la cuota de participación. Es privativo cuando afecta solo a un elemento de propiedad exclusiva, y lo paga su titular. El problema es que la mayoría de los conflictos vecinales no están en la regla, sino en decidir de qué lado cae un gasto concreto: una gotera que entra por la terraza del ático, una bajante que rompe dentro de un piso, una ventana en el patio. Ahí es donde conviene mirar el título constitutivo antes que discutir en la junta.

Qué dice exactamente la ley

El artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a contribuir «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido» a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades «que no sean susceptibles de individualización».

Y el artículo 9.2 cierra la definición: se reputan generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.

De esa redacción salen las tres ideas que resuelven casi todas las dudas:

La imputabilidad manda. Si el gasto se puede atribuir a un elemento privativo concreto, no es general.
La cuota es el criterio por defecto, no el único. El inciso «o a lo especialmente establecido» abre la puerta a que el título constitutivo o los estatutos fijen otro reparto.
No usar algo no libera de pagarlo. Vivir en un bajo no exime, por sí solo, de pagar el ascensor.

Qué suele ser gasto general

Con carácter general, y salvo que los estatutos digan otra cosa:

Conservación y reparación de elementos comunes: estructura, cubierta, fachada, portal, escalera, patios, instalaciones generales.
Suministros comunes: luz de zonas comunes, agua de comunidad, calefacción central.
Mantenimiento de ascensor, antena colectiva, portero automático, sistemas contra incendios.
Servicios contratados: limpieza, administración, seguro del edificio, portería.
Obligaciones legales del edificio, como la inspección técnica cuando corresponda.
La dotación del fondo de reserva que exige el artículo 9.1.f), destinado a obras de conservación, reparación y rehabilitación, y a las obras de accesibilidad y eficiencia energética previstas en la ley.

Qué suele ser gasto privativo

Todo lo que está dentro del piso o local y sirve solo a su titular: instalaciones interiores, acabados, carpintería interior, aparatos.
Los daños causados por descuido del propietario o de quien deba responder por él: el artículo 9.1.b) le obliga a mantener su piso en buen estado y a resarcir los daños que ocasione.
Las obras de mejora que un propietario hace por su cuenta en su elemento privativo.
Los elementos comunes de uso privativo, cuando el título así lo establece: es el caso típico de la terraza del ático o del patio en planta baja. Ojo, porque aquí la frontera se parte en dos y conviene detallarla.

La frontera que más discusiones genera

En un elemento común de uso privativo —una terraza, un patio, una azotea transitable desde una sola vivienda— la práctica habitual distingue entre conservación ordinaria y reparación estructural. El mantenimiento derivado del uso corriente, como la limpieza de sumideros o el cuidado del pavimento, suele corresponder a quien disfruta el elemento. La reparación de la impermeabilización o del forjado, que forman parte del edificio, suele ser gasto general.

Digo «suele» a propósito. Esto no es una regla legal automática: depende de lo que diga el título constitutivo, de la causa concreta del daño y, en su caso, de la interpretación judicial. Un ejemplo hipotético lo ilustra: si en un ático la humedad aparece porque la tela asfáltica ha agotado su vida útil, apunta a gasto común; si aparece porque el propietario ancló una pérgola perforando la lámina, apunta a privativo. Mismo elemento, responsabilidad distinta, y a menudo la única forma de saberlo es un informe técnico que determine la causa.

Otras dos situaciones frecuentes tienen artículo propio en este blog: el reparto de los gastos de ascensor entre bajos y pisos y la posible exención de los locales comerciales en ciertos gastos.

Cuándo se puede repartir de forma distinta a la cuota

Solo cuando exista una regla especial válida. En la práctica, las vías son dos:

El título constitutivo o los estatutos, que pueden establecer exenciones o coeficientes distintos para determinados gastos. Para modificarlos hace falta unanimidad, y para que la regla afecte a un tercer adquirente conviene que esté inscrita en el Registro de la Propiedad.
El artículo 17.4, para innovaciones no exigibles. Si la junta aprueba, por tres quintas partes de propietarios y cuotas, una mejora que no es necesaria para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y su cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no queda obligado ni se modifica su cuota. Si más adelante quiere disfrutar de esa mejora, deberá abonar su parte actualizada con el interés legal.

Fuera de esos supuestos, un acuerdo de junta que reparta los gastos de otro modo es vulnerable. Si crees que un acuerdo te perjudica, revisa los plazos y motivos para impugnarlo, porque son cortos.

Deudas de comunidad y compraventa

Esta parte sorprende a muchos compradores. El artículo 9.1.e) establece que quien adquiere una vivienda o local responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares, hasta el límite de lo imputable a la parte vencida de la anualidad en que se produce la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso queda legalmente afecto a esa obligación.

Por eso la ley obliga al transmitente a declarar en la escritura que está al corriente de pago, o a expresar lo que adeude, aportando certificación del secretario con el visto bueno del presidente. Esa certificación debe emitirse en un plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud, y sin ella no puede autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que el comprador exonere expresamente de aportarla. Renunciar a ese certificado por prisa es asumir una deuda ajena. Lo desarrollamos en cuota de comunidad impagada al comprar un piso.

Cómo enfocar una discusión de reparto

Cuando en una comunidad se discute quién paga, el orden que menos tiempo hace perder es siempre el mismo:

Leer el título constitutivo y los estatutos, no el acta de la última junta. Ahí está la regla especial, si existe.
Determinar técnicamente la causa del daño. Sin causa acreditada, la discusión es de opiniones.
Clasificar el gasto: elemento común o privativo, conservación o mejora, exigible o no exigible.
Comprobar la mayoría necesaria antes de convocar, para que el acuerdo no nazca impugnable.
Documentar presupuestos y acuerdos con el detalle suficiente para poder reclamar después.

Los pasos 2 y 3 son los que suelen requerir criterio técnico, y son también los que más dinero mueven: de cómo se acredite el origen de una patología depende que la factura la pague un propietario o los cuarenta.

Antes de llevarlo a la junta

Si la comunidad tiene que decidir sobre una obra o repartir un gasto que se discute, un informe técnico previo que determine la causa, el alcance y la clasificación del gasto evita acuerdos que después se impugnan. En nuestro servicio de arquitecto para comunidades de propietarios en Madrid preparamos ese informe y acompañamos a la comunidad en la toma de decisión.

Preguntas frecuentes

¿Puedo negarme a pagar el ascensor si vivo en un bajo?

Por el mero hecho de no usarlo, no. El artículo 9.2 es expreso: la no utilización de un servicio no exime de la obligación. Otra cosa es que el título constitutivo contenga una exención expresa para los bajos, que sí sería válida.

¿Quién paga la reparación de una bajante que rompe dentro de mi vivienda?

La bajante general es, con carácter general, elemento común, aunque discurra por el interior de un piso. Suele ser gasto de la comunidad, sin perjuicio de los daños que deban repararse en el acabado privativo y de lo que cubra cada seguro. Debe comprobarse para el caso concreto.

¿Sirve un acuerdo de junta para eximir a un propietario de un gasto?

Un acuerdo puntual no equivale a una regla estatutaria. Modificar el régimen de reparto afecta al título constitutivo y exige unanimidad; si no, el acuerdo es impugnable.