Desperfectos por obras de un vecino: cómo reclamar y qué derechos tienes
Es una situación frecuente en los edificios de Madrid: tu vecino acomete una reforma en su piso y, al poco tiempo, aparecen grietas en tu techo, humedades en la pared, fisuras en los alicatados o daños directos en elementos de tu vivienda. ¿Qué puedes hacer? ¿Quién tiene que pagar? Este artículo te explica el marco legal aplicable, cómo documentar los desperfectos correctamente y qué pasos debes seguir para reclamar con éxito en 2026.
Marco legal: quién responde por los daños causados por obras de un vecino
El régimen de responsabilidad por daños causados por obras en comunidades de propietarios se sustenta en varias normas. El artículo 1902 del Código Civil establece la responsabilidad extracontractual de quien causa daño a otro por acción u omisión: el propietario que ejecuta obras responde de los daños que estas causen a terceros. A su vez, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite a los propietarios modificar los elementos arquitectónicos de su piso, pero prohíbe expresamente perjudicar los derechos de otro propietario o alterar la seguridad del edificio.
La responsabilidad recae principalmente sobre el propietario que encargó las obras. Si la obra fue ejecutada sin la debida diligencia técnica, el contratista también puede incurrir en responsabilidad. Si hubo proyecto y dirección de obra de un arquitecto, este puede responder si el daño deriva de un error técnico.
Cómo documentar los daños correctamente
La documentación es clave para poder reclamar con éxito. Antes de iniciar cualquier gestión formal, debes recopilar pruebas suficientes: un reportaje fotográfico y de vídeo que documente con detalle todos los desperfectos con fecha y hora en los metadatos; un informe pericial de un arquitecto o aparejador que documente los daños, evalúe su alcance y establezca la relación de causalidad con las obras; y una acta notarial en daños de cierta importancia, que le otorga fecha cierta y valor probatorio reforzado.
Guarda copia de todas las comunicaciones escritas con el vecino, la administración de fincas y la comunidad. Si los daños son urgentes (filtraciones activas, riesgo estructural), solicita a la comunidad que adopte medidas cautelares inmediatas, como requerir la paralización de las obras.
Pasos para reclamar: del diálogo al juzgado
La reclamación por desperfectos suele seguir un proceso escalonado. El primer paso es la comunicación directa al vecino por escrito (burofax o correo con acuse de recibo) solicitándole que asuma la reparación. Si no funciona, pone en conocimiento de la comunidad de propietarios la situación, ya que tiene obligación de velar por el buen estado del edificio. En paralelo, puedes reclamar al seguro del vecino, ya que muchas pólizas de hogar cubren los daños causados a terceros por obras.
Si la vía amistosa y la del seguro fracasan, el siguiente paso es una reclamación extrajudicial formal mediante burofax. Por último, si no hay acuerdo, la vía judicial es el recurso final: para reclamaciones inferiores a 2.000 € el juicio verbal no requiere abogado ni procurador; por encima de esta cantidad sí es necesaria representación letrada.
El papel de la comunidad de propietarios en estos conflictos
La comunidad de propietarios tiene un papel relevante. El presidente o el administrador puede requerir al vecino causante que paralice las obras si están produciendo daños, contratar un técnico para evaluar los daños en elementos comunes, exigir al propietario que presente un proyecto firmado por arquitecto antes de reanudar las obras, e iniciar acciones legales en nombre de la comunidad si los daños afectan a elementos comunes.
Si los daños afectan a zonas comunes del edificio, el seguro de la comunidad también puede intervenir para cubrir la reparación inicial y reclamar posteriormente al causante del daño.
Prescripción y plazos para reclamar
Es importante actuar con celeridad. La acción de responsabilidad extracontractual (art. 1902 CC) prescribe en 1 año desde que el perjudicado tuvo conocimiento del daño; un plazo muy corto que puede interrumpirse con una reclamación fehaciente. Para la acción de la LPH, la jurisprudencia aplica el plazo general de 5 años para obligaciones personales. Las reclamaciones al seguro del vecino tienen habitualmente un plazo de 2 años.
Un informe técnico del arquitecto establecerá con claridad la relación de causalidad entre las obras y los daños, lo que es esencial para cualquier reclamación. También puedes consultar nuestro artículo sobre el informe de daños estructurales para entender cuándo el daño puede tener mayor alcance.
¿Necesitas asesoramiento de un arquitecto en Madrid? Si las obras de un vecino han dañado tu vivienda y necesitas un informe técnico o asesoramiento, contacta con nuestro equipo. Te ayudamos a documentar los daños y defender tus derechos.